Verjährung von Ersatzansprüchen und Wegnahmerechten
Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren ebenso in sechs Monaten wie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Zu beachten sind allerdings die unterschiedlichen Zeitpunkte des Verjährungsbeginns. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters beginnt erst mit dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem er die Mietsache zurückerhält. Der [...]
Nutzungsabsicht bei der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BG
Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist, nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Vermieter muss jedoch einen [...]
Schriftformheilungsklauseln
Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Dieses Formerfordernis ist insbesondere im Gewerbemietrecht von herausragender Bedeutung. Hintergrund ist der, dass Mietverträge über Ladenlokale, Arztpraxen, Büros etc. in der Regel über einen Zeitraum von mehreren Jahren abgeschlossen werden. Wird das Formerfordernis hinsichtlich des gesamten [...]
Heilung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Ist der Mieter wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fristlos gekündigt worden, hat er die Möglichkeit, die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam zu machen. Nach dieser Norm wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des [...]
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
Der Vermieter kann von dem Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag eine Sicherheit bzw. Kaution verlangen. Diese ist der Höhe nach begrenzt auf die dreifache Monats-Netto-Miete. Das heißt, Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen bleiben bei der Ermittlung der Höhe der zu leistenden Kaution unberücksichtigt. Der Mieter ist entgegen einer weit verbreiteten Auffassung berechtigt, die Kaution in drei gleichen [...]
Eigenbedarfskündigung einer GbR
Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf geltend macht. Eine juristische Person kann [...]
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges trotz unverschuldeter Notlage
So sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, steht dem Vermieter ein fristloses [...]
Mietminderung bei Mängeln der Mietsache
Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ist der Mieter gem. § 536 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit der gemieteten Räumlichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, von der Entrichtung der Miete zum Teil befreit. Lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht und berechtigt nicht zur Mietminderung. Die Minderung tritt bereits kraft Gesetzes ein. Voraussetzung für [...]
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters
Der Vermieter kann von dem Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag eine Sicherheit bzw. Kaution verlangen. Diese ist der Höhe nach begrenzt auf die dreifache Monats-Netto-Miete. Das heißt, Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskosten-pauschalen bleiben bei der Ermittlung der Höhe der zu leistenden Kaution unberücksichtigt. Der Mieter ist entgegen einer weit verbreiteten Auffassung berechtigt, die Kaution in drei gleichen [...]
Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung
So vertraglich zwischen den Parteien nicht etwas anderes vereinbart worden ist, hat der Mieter die Miete im Voraus für den laufenden Monat zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn der Mieter die [...]
Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung II
So vertraglich zwischen den Parteien nicht etwas anderes vereinbart worden ist, hat der Mieter die Miete im Voraus für den laufenden Monat zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn der Mieter die [...]
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2. Nr. 2 [...]
Mehrere Mieter als Vertragspartner
Oftmals besteht die Mieterseite aus mehreren natürlichen und/oder juristischen Personen. Dies ist für den Vermieter in der Regel auch sinnvoll, da sämtliche Mieter als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften. Der Vermieter verringert somit sein Risiko, Zahlungsausfälle zu erleiden, da er mehrere Schuldner hat, die er in Anspruch nehmen kann. Der Nachteil einer Personenmehrheit auf Mieterseite ist demgegenüber, [...]
Formelle Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen
Die Betriebskosten einer Immobilie trägt naturgemäß der Eigentümer/Vermieter. Die Vertragsparteien können jedoch - wie in der Praxis üblich - gemäß § 556 BGB vereinbaren, dass der Mieter auch die Betriebskosten trägt. Die Betriebskosten sind die laufenden Kosten zur Unterhaltung des Grundstücks. Eine entsprechende Aufstellung der Betriebskosten findet sich in der Betriebskostenverordnung, auf die in den einschlägigen Mietvertragsformularen Bezug genommen wird. [...]
Bei Mieterhöhungsverlangen ist die tatsächliche Wohnungsgröße in Ansatz zu bringen
Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit [...]
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Verbraucherinsolvenz des Mieters
Bislang war es nicht möglich, dem Mieter, welcher in die Verbraucherinsolvenz gegangen war, wegen solcher Mietrückstände fristlos zu kündigen, welche bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden waren. Der Bundesgerichtshof hat sich nunmehr mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch bzgl. (zum Teil) bereits zuvor fällig gewordener Mietansprüche aussprechen kann, wenn [...]
Erleichterte Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf geltend macht. In der Vergangenheit wurden Eigenbedarfskündigungen [...]
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Wohnungen
Der Bundesgerichtshof für Zivilsachen hat nunmehr seine jahrzehntelange Rechtsprechung in Bezug auf Schönheitsreparaturen aufgegeben (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Bisher wurde die Auffassung vertreten, dass bei unrenoviert übergebenen Wohnungen die Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar erst mit der Übernahme der Wohnung und nicht mit der letzten Renovierung zu laufen beginnt, der Mieter jedoch grundsätzlich zur Durchführung der [...]
Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln
Zu den Schönheitsreparaturen gehören bekanntlich das Tapezieren, das Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüre von innen. Diese Arbeiten werden i.d.R. unter dem Begriff Renovierung verstanden. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Etwas anderes [...]
Erleichterte Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf geltend macht. In der Vergangenheit wurden [...]
Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen
Gemäß §556 b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Dennoch zahlen viele Mieter die Miete erst im Laufe des Monats ohne sich offensichtlich der möglichen Konsequenzen bewusst zu sein. Wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10), stellen wiederholt verspätete Mietzahlungen eine gravierende Pflichtverletzung des Mieters [...]
Verjährung des Ersatzanspruches für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen
Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist. In einer Vielzahl von Fällen sind vom BGH sog. Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt worden, da sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Generell [...]
Fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung der Wohnung
Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die Mietsache muss demnach bereits geschädigt worden sein oder die Gefahr einer [...]