Fachanwalt Mietrecht: Teil 34 unserer Aufsatzreihe
Wärmebrücken als Mietmangel In zwei aktuellen Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof für Zivilsachen entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht (BGH, Urteile vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). >>> Fachanwalt Mietrecht [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 29 unserer Aufsatzreihe
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auch bei Übernahmevereinbarung mit Vormieter Bekanntlich hat der Bundesgerichtshof bereits vor drei Jahren entschieden, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung zu Vertragsbeginn nicht in einem renovierten Zustand, wobei auf den tatsächlichen Gesamteindruck der Wohnung und nicht auf die letzte Durchführung von Renovierungsarbeiten abzustellen ist, übergeben worden ist. Eine Ausnahme [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 35 unserer Aufsatzreihe
Ausübung der Verlängerungsoption im Gewerbemietrecht In der Regel werden Gewerbemietverträge nicht auf unbestimmte Zeit – wie im Wohnungsmietrecht üblich – abgeschlossen, sondern im Rahmen einer Befristung. Mit Ablauf dieser Befristung endet das Mietverhältnis ohne dass es einer Kündigung bedarf, so keine automatische Verlängerung bei nicht erfolgter Kündigung vereinbart worden ist. Häufig wird dem Mieter ein Optionsrecht eingeräumt, mit welchem [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 32 unserer Aufsatzreihe
Lärmbelästigung durch Musizieren in den eigenen vier Wänden Hinsichtlich der Lärmbelästigung anderer Mieter des Hauses durch Musizieren in der eigenen Wohnung gibt es bereits eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen. Prinzipieller Tenor dieser Entscheidungen ist, dass ein Musizieren in den eigenen vier Wänden generell zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, solange dieses außerhalb der Ruhezeiten und nicht an Sonntagen stattfindet. [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 33 unserer Aufsatzreihe
Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch weiterhin möglich Bei Verzug des Mieters entweder mit zwei vollen Monatsmieten oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete innerhalb von zwei aufeinander folgende Monate besteht für den Vermieter bekanntlich ein fristloses Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Neben der fristlosen Kündigung sollte hilfsweise zudem immer die ordentliche Kündigung [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 31 unserer Aufsatzreihe
Nachträgliche Mietminderung trotz Kenntnis des Mangels und vorbehaltloser Zahlung Bei Vorliegen eines Mietmangels ist der Mieter zu einer angemessenen Minderung der monatlichen Miete so lange berechtigt, bis der Mangel behoben worden ist. Da die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, muss diese auch nicht gesondert erklärt werden. Dem Vermieter muss lediglich das Vorliegen des Mangels bekannt sein. >>> Fachanwalt Mietrecht [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 28 unserer Aufsatzreihe
Mietminderung bei Mietmängeln unabhängig von der Nutzung Bekanntlich trifft den Vermieter gemäß § 535 BGB Abs. 1 S. 2 BGB die Verpflichtung, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand nicht nur zu überlassen, sondern auch während der Mietzeit zu erhalten. D.h., der Vermieter hat nicht nur eine einmalige Herstellungspflicht zu Beginn des Mietverhältnisses, sondern auch [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 30 unserer Aufsatzreihe
Geschuldeter Schallschutz bei Ausbau oder Umbau einer Eigentumswohnung Ein gelegentlicher Streitpunkt im räumlichen Miteinander einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft sind Lärmbelästigungen, welche durch Trittschall hervorgerufen werden. Hierdurch fühlen sich häufig Mieter bzw. Eigentümer der unterhalb gelegenen Wohnung in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. In der Regel treten diese Konflikte dann auf, wenn in der oberhalb gelegenen Wohnung der Fußbodenbelag ausgetauscht oder gar die Art [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 27 unserer Aufsatzreihe
Wirksamkeit eines individualvertraglichen Kündigungsausschlusses Aufgrund der Tatsache, dass eine Befristung von Wohnraummietverträgen nur noch in Ausnahmefällen, welche abschließend in § 575 BGB aufgeführt sind, zulässig ist, gewinnt die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses immer größere Bedeutung. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Insoweit ist bei der Vereinbarung eines formularvertraglichen Kündigungsausschlusses gefestigte Rechtsprechung, dass ein beidseitiger, d.h. sowohl für den Mieter als [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 26 unserer Aufsatzreihe
Belegeinsichtsrecht des Mieters zur Prüfung von Betriebskostenabrechnungen In der Regel zahlt der Mieter hinsichtlich der Betriebskosten des Mietobjekts eine monatliche Vorauszahlung, welche neben der Netto-Miete zu entrichten ist. Über diese Vorauszahlungen für Betriebskosten hat der Vermieter einmal jährlich und spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter gegenüber Rechnung zu legen. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 25 unserer Aufsatzreihe
Verjährung von Ersatzansprüchen und Wegnahmerechten Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren ebenso in sechs Monaten wie Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Zu beachten sind allerdings die unterschiedlichen Zeitpunkte des Verjährungsbeginns. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters beginnt erst mit [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 24 unserer Aufsatzreihe
Nutzungsabsicht bei der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BG Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist, nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 23 unserer Aufsatzreihe
Schriftformheilungsklauseln Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Dieses Formerfordernis ist insbesondere im Gewerbemietrecht von herausragender Bedeutung. Hintergrund ist der, dass Mietverträge über Ladenlokale, Arztpraxen, Büros etc. in der Regel über einen Zeitraum von mehreren Jahren abgeschlossen werden. Wird das Formerfordernis hinsichtlich [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 22 unserer Aufsatzreihe
Heilung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs Ist der Mieter wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fristlos gekündigt worden, hat er die Möglichkeit, die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam zu machen. Nach dieser Norm wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 21 unserer Aufsatzreihe
Mietminderung bei Mängeln der Mietsache Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ist der Mieter gem. § 536 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit der gemieteten Räumlichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, von der Entrichtung der Miete zum Teil befreit. Lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht und berechtigt nicht zur Mietminderung. >>> Fachanwalt Mietrecht [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 20 unserer Aufsatzreihe
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters Der Vermieter kann von dem Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag eine Sicherheit bzw. Kaution verlangen. Diese ist der Höhe nach begrenzt auf die dreifache Monats-Netto-Miete. Das heißt, Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen bleiben bei der Ermittlung der Höhe der zu leistenden Kaution unberücksichtigt. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Der Mieter ist entgegen [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 19 unserer Aufsatzreihe
Eigenbedarfskündigung einer GbR Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf geltend macht. [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 18 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges trotz unverschuldeter Notlage So sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 17 unserer Aufsatzreihe
Mietminderung bei Mängeln der Mietsache Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ist der Mieter gem. § 536 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit der gemieteten Räumlichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, von der Entrichtung der Miete zum Teil befreit. Lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht und berechtigt nicht zur Mietminderung. >>> Fachanwalt Mietrecht [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 16 unserer Aufsatzreihe
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters Der Vermieter kann von dem Mieter für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag eine Sicherheit bzw. Kaution verlangen. Diese ist der Höhe nach begrenzt auf die dreifache Monats-Netto-Miete. Das heißt, Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskosten-pauschalen bleiben bei der Ermittlung der Höhe der zu leistenden Kaution unberücksichtigt. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Der Mieter ist entgegen [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 14 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung So vertraglich zwischen den Parteien nicht etwas anderes vereinbart worden ist, hat der Mieter die Miete im Voraus für den laufenden Monat zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 15 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung II So vertraglich zwischen den Parteien nicht etwas anderes vereinbart worden ist, hat der Mieter die Miete im Voraus für den laufenden Monat zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter zur Kündigung des [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 13 unserer Aufsatzreihe
Vorgetäuschter Eigenbedarf Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 12 unserer Aufsatzreihe
Mehrere Mieter als Vertragspartner Oftmals besteht die Mieterseite aus mehreren natürlichen und/oder juristischen Personen. Dies ist für den Vermieter in der Regel auch sinnvoll, da sämtliche Mieter als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften. Der Vermieter verringert somit sein Risiko, Zahlungsausfälle zu erleiden, da er mehrere Schuldner hat, die er in Anspruch nehmen kann. >>> Fachanwalt Mietrecht [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 11 unserer Aufsatzreihe
Formelle Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen Die Betriebskosten einer Immobilie trägt naturgemäß der Eigentümer/Vermieter. Die Vertragsparteien können jedoch - wie in der Praxis üblich - gemäß § 556 BGB vereinbaren, dass der Mieter auch die Betriebskosten trägt. Die Betriebskosten sind die laufenden Kosten zur Unterhaltung des Grundstücks. Eine entsprechende Aufstellung der Betriebskosten findet sich in der Betriebskostenverordnung, auf die in den [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 10 unserer Aufsatzreihe
Bei Mieterhöhungsverlangen ist die tatsächliche Wohnungsgröße in Ansatz zu bringen Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 9 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Verbraucherinsolvenz des Mieters Bislang war es nicht möglich, dem Mieter, welcher in die Verbraucherinsolvenz gegangen war, wegen solcher Mietrückstände fristlos zu kündigen, welche bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden waren. Der Bundesgerichtshof hat sich nunmehr mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch bzgl. [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 8 unserer Aufsatzreihe
Erleichterte Eigenbedarfskündigung Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf geltend macht. >>> [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 7 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten So der Mieter die Duldung der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert hat, war der Vermieter bisher gezwungen, Duldungsklage gegen diesen zu erheben. Im Erfolgsfall, d.h. wenn der Anspruch des Vermieters berechtigt war, wurde der Mieter sodann zur Duldung der Instandsetzungsarbeiten sowie dazu verpflichtet, dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern Zutritt zu [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 6 unserer Aufsatzreihe
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierten Wohnungen Der Bundesgerichtshof für Zivilsachen hat nunmehr seine jahrzehntelange Rechtsprechung in Bezug auf Schönheitsreparaturen aufgegeben (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Bisher wurde die Auffassung vertreten, dass bei unrenoviert übergebenen Wohnungen die Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar erst mit der Übernahme der Wohnung und nicht mit der letzten Renovierung zu laufen beginnt, [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 5 unserer AufsatzreiheSchönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln
Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln Zu den Schönheitsreparaturen gehören bekanntlich das Tapezieren, das Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüre von innen. Diese Arbeiten werden i.d.R. unter dem Begriff Renovierung verstanden. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gem. § 535 [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 4 unserer Aufsatzreihe
Erleichterte Eigenbedarfskündigung Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses lediglich dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, wenn er mithin Eigenbedarf geltend macht. >>> [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 3 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen Gemäß §556 b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Dennoch zahlen viele Mieter die Miete erst im Laufe des Monats ohne sich offensichtlich der möglichen Konsequenzen bewusst zu sein. >>> Fachanwalt Mietrecht FAQ Wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011, [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 2 unserer Aufsatzreihe
Verjährung des Ersatzanspruches für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist. In einer Vielzahl von Fällen sind vom BGH sog. Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt worden, da sie [...]
Fachanwalt Mietrecht: Teil 1 unserer Aufsatzreihe
Fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung der Wohnung Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die Mietsache muss demnach bereits [...]