Ausübung der Verlängerungsoption im Gewerbemietrecht
In der Regel werden Gewerbemietverträge nicht auf unbestimmte Zeit – wie im Wohnungsmietrecht üblich – abgeschlossen, sondern im Rahmen einer Befristung. Mit Ablauf dieser Befristung endet das Mietverhältnis ohne dass es einer Kündigung bedarf, so keine automatische Verlängerung bei nicht erfolgter Kündigung vereinbart worden ist. Häufig wird dem Mieter ein Optionsrecht eingeräumt, mit welchem er durch einseitige Erklärung innerhalb einer bestimmten Frist das Mietverhältnis ohne Zustimmung des Vermieters für eine bestimmte Dauer verlängern kann.
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Bislang war es streitig, ob der Mieter für die wirksame Ausübung dieses Optionsrechts die Schriftform wählen muss. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden (BGH, Urteil vom 21.11.2018, XII ZR 78/17), dass die Ausübung einer Verlängerungsoption nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 S. 1 BGB ist, da diese Norm nicht gilt, wenn einer Partei bereits im Vertrag die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung der Vertragswirkungen herbeizuführen und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht.
Dies gilt auch, wenn mietvertraglich vereinbart worden ist, dass nachträgliche Änderungen und Ergänzungen der schriftlichen Vertragsform bedürfen. Die Ausübung einer Verlängerungsoption kann daher auch per Telefax (oder E‑Mail) erfolgen. Lediglich die ursprüngliche vertragliche Bestimmung muss dem Schriftformerfordernis genügen.
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Begründet wird dies damit, dass es sich nicht um eine neue vertragliche Vereinbarung, sondern um die Wahrnehmung der zuvor vertraglich eingeräumten Rechtsgestaltungsmacht einer Verlängerungsoption handelt, ohne dass ein neuer Vertrag zustande kommt. Darüber hinaus wird ein potentieller Erwerber, welcher durch das Schriftformerfordernis geschützt werden soll, durch die Optionsklausel im Mietvertrag ausreichend gewarnt, dass es zu einer Verlängerung des Vertrages gekommen sein könnte. Einem potentiellen Erwerber obliegt daher eine Erkundigungspflicht.
Etwas anderes gilt selbstverständlich, wenn mietvertraglich vereinbart worden ist, dass das Optionsrecht schriftlich auszuüben ist.
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