Ausübung der Verlängerungsoption im Gewerbemietrecht

 

In der Regel wer­den Gewer­be­miet­ver­trä­ge nicht auf unbe­stimm­te Zeit – wie im Woh­nungs­miet­recht üblich – abge­schlos­sen, son­dern im Rah­men einer Befris­tung. Mit Ablauf die­ser Befris­tung endet das Miet­ver­hält­nis ohne dass es einer Kün­di­gung bedarf, so kei­ne auto­ma­ti­sche Ver­län­ge­rung bei nicht erfolg­ter Kün­di­gung ver­ein­bart wor­den ist. Häu­fig wird dem Mie­ter ein Opti­ons­recht ein­ge­räumt, mit wel­chem er durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung inner­halb einer bestimm­ten Frist das Miet­ver­hält­nis ohne Zustim­mung des Ver­mie­ters für eine bestimm­te Dau­er ver­län­gern kann.

 

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Bis­lang war es strei­tig, ob der Mie­ter für die wirk­sa­me Aus­übung die­ses Opti­ons­rechts die Schrift­form wäh­len muss. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr ent­schie­den (BGH, Urteil vom 21.11.2018, XII ZR 78/17), dass die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on nicht schrift­form­be­dürf­tig im Sin­ne des § 550 S. 1 BGB ist, da die­se Norm nicht gilt, wenn einer Par­tei bereits im Ver­trag die Mög­lich­keit ein­ge­räumt ist, durch ein­sei­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung eine Ände­rung der Ver­trags­wir­kun­gen her­bei­zu­füh­ren und sie dann von die­ser Mög­lich­keit Gebrauch macht.

 

Dies gilt auch, wenn miet­ver­trag­lich ver­ein­bart wor­den ist, dass nach­träg­li­che Ände­run­gen und Ergän­zun­gen der schrift­li­chen Ver­trags­form bedür­fen. Die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on kann daher auch per Tele­fax (oder E‑Mail) erfol­gen. Ledig­lich die ursprüng­li­che ver­trag­li­che Bestim­mung muss dem Schrift­form­erfor­der­nis genü­gen.

 

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Begrün­det wird dies damit, dass es sich nicht um eine neue ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung, son­dern um die Wahr­neh­mung der zuvor ver­trag­lich ein­ge­räum­ten Rechts­ge­stal­tungs­macht einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on han­delt, ohne dass ein neu­er Ver­trag zustan­de kommt. Dar­über hin­aus wird ein poten­ti­el­ler Erwer­ber, wel­cher durch das Schrift­form­erfor­der­nis geschützt wer­den soll, durch die Opti­ons­klau­sel im Miet­ver­trag aus­rei­chend gewarnt, dass es zu einer Ver­län­ge­rung des Ver­tra­ges gekom­men sein könn­te. Einem poten­ti­el­len Erwer­ber obliegt daher eine Erkun­di­gungs­pflicht.

 

Etwas ande­res gilt selbst­ver­ständ­lich, wenn miet­ver­trag­lich ver­ein­bart wor­den ist, dass das Opti­ons­recht schrift­lich aus­zu­üben ist.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=133cb5f20c624d5c55a84a12b820c9b8&nr=91377&pos=0&anz=1

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