Belegeinsichtsrecht des Mieters zur Prüfung von Betriebskostenabrechnungen

 

In der Regel zahlt der Mie­ter hin­sicht­lich der Betriebs­kos­ten des Miet­ob­jekts eine monat­li­che Vor­aus­zah­lung, wel­che neben der Net­to-Mie­te zu ent­rich­ten ist. Über die­se Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten hat der Ver­mie­ter ein­mal jähr­lich und spä­tes­tens inner­halb eines Jah­res nach Ablauf des Abrech­nungs­zeit­raums dem Mie­ter gegen­über Rech­nung zu legen.

 

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Zur Prü­fung der vor­ge­leg­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist der Mie­ter berech­tigt, Ein­blick in die der Abrech­nung zugrun­de lie­gen­den Rech­nungs­be­le­ge zu neh­men. Der Ver­mie­ter ist inso­weit ver­pflich­tet, die­se Rech­nun­gen dem Mie­ter in geord­ne­ter Form vor­zu­le­gen. So das Miet­ob­jekt und der Wohn­ort des Ver­mie­ters bzw. der Sitz der zustän­di­gen Ver­wal­tung nicht inner­halb der­sel­ben Stadt lie­gen, hat der Mie­ter dar­über hin­aus gegen Kos­ten­er­stat­tung einen Anspruch auf Über­sen­dung von Beleg­ko­pien.

 

Im Fal­le einer nicht kor­rek­ten Abrech­nung ist der Mie­ter gehal­ten, Ein­wen­dun­gen gegen die Abrech­nung dem Ver­mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Zugang der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung mit­zu­tei­len. Ande­ren­falls kann der Mie­ter bei Ver­säu­mung die­ser Frist Ein­wen­dun­gen in der Regel nicht mehr gel­tend machen.

 

Nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs steht dem Mie­ter im Rah­men der Bele­ge­in­sicht auch ein Ein­sichts­rechts in die Bele­ge, aus denen sich der Ein­zel­ver­brauch der ande­ren Nut­zer der Immo­bi­lie ergibt, zu (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Dies gilt sowohl für die Heiz­kos­ten- als auch für die Kalt- und Warm­was­ser­kos­ten­ab­rech­nung.

 

Begrün­det wird dies damit, dass der Ver­mie­ter die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die inhalt­li­che Rich­tig­keit der gel­tend gemach­ten For­de­rung trägt. Da hier­zu auch die rich­ti­ge Erfas­sung, Zusam­men­stel­lung und Ver­tei­lung der Betriebs­kos­ten gehört, ist dem Mie­ter eine ent­spre­chen­de Über­prü­fung nur mög­lich, wenn er zusätz­lich Ein­sicht in die Abrech­nungs­un­ter­la­gen der ande­ren Mie­ter neh­men kann. Nur so kann der Mie­ter nach­voll­zie­hen, ob die Wer­te der ande­ren Mie­ter zutref­fend sind oder sons­ti­ge Beden­ken gegen die Rich­tig­keit der Kos­ten­ver­tei­lung bestehen.

 

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Wich­tig ist inso­weit noch die Tat­sa­che, dass der Mie­ter kein beson­de­res Inter­es­se an einer Bele­ge­in­sicht dar­le­gen muss, son­dern die­sem ein gene­rel­les Ein­sichts­recht zusteht.

 

Gewährt der Ver­mie­ter die begehr­te Bele­ge­in­sicht nicht, han­delt er treu­wid­rig. Dies hat wie­der­um zur Fol­ge, dass dem Ver­mie­ter kein Anspruch auf Nach­zah­lung bei einem bestehen­den Betriebs­kos­ten­sal­do zusteht. Der Ver­mie­ter kann erst nach Beleg­vor­la­ge einen ent­spre­chen­den Anspruch durch­set­zen, da dem Mie­ter zuvor ein Zurück­be­hal­tungs­recht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zusteht bis der Ver­mie­ter ihm eine Über­prü­fung der Abrech­nung ermög­licht hat.

 

Inso­weit ist noch dar­auf hin­zu­wei­sen, dass der Mie­ter, der wegen ver­wei­ger­ter Bele­ge­in­sicht nicht inner­halb der Jah­res­frist Ein­wen­dun­gen gegen die Abrech­nung erhe­ben konn­te, die­se nach erfolg­ter Bele­ge­in­sicht (unver­züg­lich) nach­ho­len kann, ohne dass ihm die­ses zum Nach­teil gerei­chen darf, da er unver­schul­det an der Ein­hal­tung der Frist gehin­dert war.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b210b7254dadffd683ea69642c831e6e&nr=82685&pos=0&anz=1