Belegeinsichtsrecht des Mieters zur Prüfung von Betriebskostenabrechnungen

 

In der Regel zahlt der Mieter hinsichtlich der Betriebskosten des Mietobjekts eine monatliche Vorauszahlung, welche neben der Netto-Miete zu entrichten ist. Über diese Vorauszahlungen für Betriebskosten hat der Vermieter einmal jährlich und spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter gegenüber Rechnung zu legen.

 

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Zur Prüfung der vorgelegten Betriebskostenabrechnung ist der Mieter berechtigt, Einblick in die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege zu nehmen. Der Vermieter ist insoweit verpflichtet, diese Rechnungen dem Mieter in geordneter Form vorzulegen. So das Mietobjekt und der Wohnort des Vermieters bzw. der Sitz der zuständigen Verwaltung nicht innerhalb derselben Stadt liegen, hat der Mieter darüber hinaus gegen Kostenerstattung einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien.

 

Im Falle einer nicht korrekten Abrechnung ist der Mieter gehalten, Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Betriebskostenabrechnung mitzuteilen. Anderenfalls kann der Mieter bei Versäumung dieser Frist Einwendungen in der Regel nicht mehr geltend machen.

 

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht dem Mieter im Rahmen der Belegeinsicht auch ein Einsichtsrechts in die Belege, aus denen sich der Einzelverbrauch der anderen Nutzer der Immobilie ergibt, zu (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Dies gilt sowohl für die Heizkosten- als auch für die Kalt- und Warmwasserkostenabrechnung.

 

Begründet wird dies damit, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der geltend gemachten Forderung trägt. Da hierzu auch die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der Betriebskosten gehört, ist dem Mieter eine entsprechende Überprüfung nur möglich, wenn er zusätzlich Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der anderen Mieter nehmen kann. Nur so kann der Mieter nachvollziehen, ob die Werte der anderen Mieter zutreffend sind oder sonstige Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

 

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Wichtig ist insoweit noch die Tatsache, dass der Mieter kein besonderes Interesse an einer Belegeinsicht darlegen muss, sondern diesem ein generelles Einsichtsrecht zusteht.

 

Gewährt der Vermieter die begehrte Belegeinsicht nicht, handelt er treuwidrig. Dies hat wiederum zur Folge, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Nachzahlung bei einem bestehenden Betriebskostensaldo zusteht. Der Vermieter kann erst nach Belegvorlage einen entsprechenden Anspruch durchsetzen, da dem Mieter zuvor ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zusteht bis der Vermieter ihm eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht hat.

 

Insoweit ist noch darauf hinzuweisen, dass der Mieter, der wegen verweigerter Belegeinsicht nicht innerhalb der Jahresfrist Einwendungen gegen die Abrechnung erheben konnte, diese nach erfolgter Belegeinsicht (unverzüglich) nachholen kann, ohne dass ihm dieses zum Nachteil gereichen darf, da er unverschuldet an der Einhaltung der Frist gehindert war.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b210b7254dadffd683ea69642c831e6e&nr=82685&pos=0&anz=1