Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen

 

Gemäß §556 b Abs. 1 BGB ist die Mie­te spä­tes­tens bis zum drit­ten Werk­tag des Monats fäl­lig. Den­noch zah­len vie­le Mie­ter die Mie­te erst im Lau­fe des Monats ohne sich offen­sicht­lich der mög­li­chen Kon­se­quen­zen bewusst zu sein.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Wie der Bun­des­ge­richts­hof nun­mehr ent­schie­den hat (BGH, Urteil vom 01.06.2011, VIII ZR 91/10), stel­len wie­der­holt ver­spä­te­te Miet­zah­lun­gen eine gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters dar. Die­se wie­der­um berech­tigt den Ver­mie­ter zur frist­lo­sen Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB, da die wei­te­re Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses für den Ver­mie­ter regel­mä­ßig unzu­mut­bar ist.

 

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Vor­aus­set­zung ist inso­weit ledig­lich, dass der Ver­mie­ter den Mie­ter zuvor wegen sei­nes ver­trags­wid­ri­gen Ver­hal­tens abge­mahnt hat. Durch die Abmah­nung wird dem Mie­ter sein Fehl­ver­hal­ten vor Augen geführt und ihm vor einer mög­li­chen Ver­trags­be­en­di­gung noch eine Chan­ce auf ver­trags­ge­mä­ßes Ver­hal­ten ein­ge­räumt. Zahlt der Mie­ter den­noch wei­ter unpünkt­lich, kann er sich in einem spä­te­ren Räu­mungs­ver­fah­ren nicht auf einen unver­schul­de­ten Rechts­irr­tum beru­fen. Zu beach­ten ist ins­be­son­de­re, dass eine ein­ma­li­ge Zah­lungs­un­pünkt­lich­keit nach erfolg­ter Abmah­nung aus­rei­chen kann. Es ist näm­lich nicht erfor­der­lich, dass nach erfolg­ter Abmah­nung über einen län­ge­ren Zeit­raum die Miet­zah­lun­gen wei­ter­hin unpünkt­lich erfol­gen.

 

Dies gilt nur inso­weit ein­ge­schränkt, wenn der Ver­mie­ter zuvor eine unpünkt­li­che Miet­zah­lung über Jah­re rügelos hin­ge­nom­men hat (BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 191/10). Damit erweckt er näm­lich den Anschein, dass er den wie­der­keh­ren­den Ver­trags­ver­let­zun­gen des Mie­ters kein erheb­li­ches Gewicht bei­misst und er kei­ne wesent­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen sei­ner Inter­es­sen sieht. Die­ser Umstand wie­der­um ist bei der Kün­di­gung nach § 543 Abs. 1 BGB im Rah­men der erfor­der­li­chen Abwä­gung der Inter­es­sen der Ver­trags­par­tei­en im Räu­mungs­ver­fah­ren zu berück­sich­ti­gen. Zu beach­ten ist aller­dings inso­weit, dass der BGH in sei­ner Ent­schei­dung expli­zit dar­auf hin­weist, dass der durch die rüge­lo­se Hin­nah­me der Ver­trags­wid­rig­keit gesetz­te Anschein mit der aus­ge­spro­che­nen Abmah­nung besei­tigt wird. Eine Kün­di­gung ist in die­sen Fäl­len somit nicht gene­rell aus­ge­schlos­sen. Jedoch wird ein ein­ma­li­ger Pflicht­ver­stoß nach erfolg­ter Abmah­nung in die­sen Fäl­len nicht aus­rei­chend sein.

 

Gene­rell sei noch dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der Ver­mie­ter in einem gericht­li­chen Räu­mungs­ver­fah­ren sowohl den Zugang der Abmah­nung als auch den Zugang der Kün­di­gung bewei­sen muss. Es emp­fiehlt sich daher, die­se jeweils mit Einschreiben/Rückschein an den Mie­ter zu ver­sen­den. Alter­na­tiv kommt auch eine Zustel­lung per Boten in Betracht, wobei aller­dings dar­auf geach­tet wer­den muss, dass der Bote vor Über­brin­gung des Schrei­bens sei­nen Inhalt zur Kennt­nis genom­men hat. Als sichers­te Mög­lich­keit der Zustel­lung ver­bleibt, die­se durch einen Gerichts­voll­zie­her vor­neh­men zu las­sen.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=8ff0ab7da884647c601dad6b948abbdc&nr=56803&pos=1&anz=2

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=d54fc5c2ff260426e501ff0e49266176&nr=56515&pos=0&anz=1