Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters

 

Der Ver­mie­ter kann von dem Mie­ter für die Erfül­lung sei­ner Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag eine Sicher­heit bzw. Kau­ti­on ver­lan­gen. Die­se ist der Höhe nach begrenzt auf die drei­fa­che Monats-Net­to-Mie­te. Das heißt, Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen oder Betriebs­kos­ten­pau­scha­len blei­ben bei der Ermitt­lung der Höhe der zu leis­ten­den Kau­ti­on unbe­rück­sich­tigt.

 

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Der Mie­ter ist ent­ge­gen einer weit ver­brei­te­ten Auf­fas­sung berech­tigt, die Kau­ti­on in drei glei­chen monat­li­chen Teil­zah­lun­gen zu leis­ten. Eine Ein­mal­zah­lung in vol­ler Höhe kann der Ver­mie­ter nicht ver­lan­gen. Die ers­te Teil­zah­lung ist zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses fäl­lig. Die wei­te­ren Teil­zah­lun­gen wer­den zusam­men mit den zwei fol­gen­den Monats­mie­ten fäl­lig.

 

Der Mie­ter soll­te immer dar­auf ach­ten, dass die von ihm geleis­te­te Kau­ti­on getrennt vom Ver­mö­gen des Ver­mie­ters insol­venz­fest ange­legt wird, da ansons­ten bei Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten des Ver­mie­ters ein Zugriff von des­sen Gläu­bi­gern auf die Kau­ti­ons­sum­me erfol­gen könn­te.

 

Bezüg­lich sämt­li­cher vor­ge­nann­ter Punk­te ist eine zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung bei Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­sen unwirk­sam.

 

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Zu Strei­tig­kei­ten kommt es in der Regel jedoch weni­ger zu Miet­ver­trags­be­ginn, son­dern eher nach Miet­ver­trags­en­de, wenn der Mie­ter die von ihm zu Miet­ver­trags­be­ginn geleis­te­te Kau­ti­on zurück­ver­langt. Da bezüg­lich des Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spru­ches des Mie­ters kei­ne Fris­ten kodi­fi­ziert sind, ist inso­weit auf die ein­schlä­gi­ge Recht­spre­chung abzu­stel­len. Danach ent­steht der Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters in der Regel 3–6 Mona­te nach der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses. Dies gilt jeden­falls dann, wenn der Mie­ter die Sicher­heit in Form einer Geld­sum­me geleis­tet hat. So wei­te­re zukünf­ti­ge Ansprü­che des Ver­mie­ters denk­bar sind, z.B. Nach­zah­lungs­an­sprü­che aus noch nicht erstell­ten Betriebs-kos­ten­ab­rech­nun­gen, kann der Ver­mie­ter ledig­lich einen ange­mes­se­nen Teil­be­trag der Kau­ti­on ein­be­hal­ten, in dem er inso­weit sein Zurück­be­hal­tungs­recht aus­übt. Dar­über hin­aus ist er jedoch zur Rück­zah­lung des Geld­be­tra­ges ver­pflich­tet.

 

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass der Anspruch des Mie­ters auf Rück­ga­be einer Miet­si­cher­heit erst fäl­lig wird, wenn eine ange­mes­se­ne Über­le­gungs­frist abge­lau­fen ist und dem Ver­mie­ter kei­ne For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis mehr zuste­hen, wegen derer er sich aus der Sicher­heit befrie­di­gen darf (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14). Hier­bei ging es aller­dings um den Frei­ga­be­an­spruch des Mie­ters hin­sicht­lich eines hin­ter­leg­ten Kau­ti­ons­spar­buchs.

 

Inso­weit sind dann auch Nach­zah­lungs­an­sprü­che aus Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen noch zu berück­sich­ti­gen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat jedoch fest­ge­stellt, dass auf­grund der Tat­sa­che, dass es sich bei Ansprü­chen aus Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen um wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen han­delt, der Ver­mie­ter nicht berech­tigt ist, sich wegen bereits ver­jähr­ter Ansprü­che aus der Kau­ti­on zu befrie­di­gen. D.h., dass die Kau­ti­on nicht wegen bereits ver­jähr­ter Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen in Anspruch genom­men wer­den kann.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=49fffc17f711e0e510ec2af166c3c3e5&nr=75841&pos=0&anz=1