Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln

 

Zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gehö­ren bekannt­lich das Tape­zie­ren, das Anstrei­chen der Wän­de und Decken, das Lackie­ren der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Hei­zungs­roh­re, das Lackie­ren der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und der Außen­tü­re von innen. Die­se Arbei­ten wer­den i.d.R. unter dem Begriff Reno­vie­rung ver­stan­den.

 

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Die Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren obliegt grund­sätz­lich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Ver­mie­ter. Etwas ande­res gilt nur, wenn die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag wirk­sam auf den Mie­ter abge­wälzt wor­den ist. In einer Viel­zahl von Fäl­len sind vom BGH sog. Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln mitt­ler­wei­le als unwirk­sam beur­teilt wor­den, da sie für den Mie­ter eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar­stel­len.

 

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Gene­rell ist zwar die Ver­ein­ba­rung von Reno­vie­rungs­fris­ten nicht zu bean­stan­den, es darf sich jedoch nicht um sog. „star­re Fris­ten“ han­deln. Von star­ren Fris­ten spricht man, wenn die Reno­vie­rung unab­hän­gig vom tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf grds. inner­halb der genann­ten Zeit­räu­me erfol­gen muss. Um die Klau­sel zu einer sog. „wei­chen“ und damit gül­ti­gen Klau­sel wer­den zu las­sen, muss die Reno­vie­rungs­pflicht von dem Grad der Abnut­zung abhän­gig gemacht wer­den. Dies geschieht durch For­mu­lie­run­gen wie „in der Regel“ oder „im All­ge­mei­nen“.

 

Unwirk­sam ist die Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter, wenn die­sem sowohl die all­ge­mei­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren als auch eine End­re­no­vie­rungs­pflicht unab­hän­gig vom Zustand der Woh­nung auf­er­legt wird. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob die Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren inner­halb einer oder meh­re­rer Klau­seln inner­halb des Miet­ver­trags gere­gelt wird. Eine Unwirk­sam­keit der Gesamt­re­ge­lung ist auf­grund des Sum­mie­rungs­ef­fek­tes näm­lich bereits dann gege­ben, wenn eine die­ser Klau­seln schon für sich gese­hen unwirk­sam ist.

 

Die Abwäl­zung der lau­fen­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter oder die Ver­ein­ba­rung einer sog. Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel war bis­lang unab­hän­gig von dem Zustand der Miet­woh­nung bei Miet­ver­trags­be­ginn zuläs­sig.

 

Der Bun­des­ge­richts­hof ver­neint nun­mehr jedoch die Mög­lich­keit, dass die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch bei einer zu Miet­be­ginn dem Mie­ter unre­no­viert über­las­se­nen Woh­nung durch All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen wirk­sam auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den kön­nen (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Für die wirk­sa­me Ver­pflich­tung des Mie­ters zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ist näm­lich nur auf sei­ne Ver­trags­zeit abzu­stel­len, da er ansons­ten unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt wer­den wür­de, weil der Mie­ter die Woh­nung ggf. vor­zei­tig reno­vie­ren oder in einem bes­se­rem Zustand zurück­ge­ben müss­te als er die­se zu Miet­ver­trags­be­ginn vom Ver­mie­ter über­ge­ben bekom­men hat.

 

Denk­bar ist aller­dings wei­ter­hin eine indi­vi­du­el­le ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en oder eine Ver­ein­ba­rung im Rah­men von All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen, wenn dem Mie­ter ein ange­mes­se­ner Aus­gleich für die Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung gewährt wird.

 

Auch bzgl. der sog. Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­seln hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne Recht­spre­chung nun­mehr end­gül­tig geän­dert (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Eine ent­spre­chen­de Klau­sel ist unwirk­sam, da der Mie­ter auf­grund der Tat­sa­che, dass er den auf ihn ent­fal­le­nen Kos­ten­an­teil nicht ver­läss­lich ermit­teln kann und für ihn bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges nicht klar und ver­ständ­lich ist, wel­che Belas­tung ggf. auf ihn zukommt, unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt wird. Inso­weit kommt es noch nicht ein­mal dar­auf an, ob die Woh­nung zu Miet­ver­trags­be­ginn im reno­vier­ten oder unre­no­vier­ten Zustand war.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b0be7d637568a1570fa0d87d8d0952e8&nr=70978&pos=0&anz=1

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=ae79bfe0ddc2b9054d0e71dd29026881&nr=71088&pos=0&anz=1