Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auch bei Übernahmevereinbarung mit Vormieter

 

Bekanntlich hat der Bundesgerichtshof bereits vor drei Jahren entschieden, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Wohnung zu Vertragsbeginn nicht in einem renovierten Zustand, wobei auf den tatsächlichen Gesamteindruck der Wohnung und nicht auf die letzte Durchführung von Renovierungsarbeiten abzustellen ist, übergeben worden ist. Eine Ausnahme wird nur für den Fall gemacht, dass dem Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen bei einer zu Vertragsbeginn unrenovierten Wohnung ein angemessener Ausgleich, welcher in der Regel in einer finanziellen Abgeltung oder einem zeitlich begrenzten Mietzahlungsverzicht besteht, gewährt wird.

 

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Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern vermag (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16).

 

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Eine wirksame Übernahmevereinbarung ist daher nur möglich, wenn neben dem Vormieter und dem Nachmieter auch der Vermieter an dem Vertrag beteiligt ist. Insoweit ist vom Vermieter jedoch darauf zu achten, dass dieser dafür verantwortlich ist, dass der vom Vormieter gewährte Ausgleich für die Übernahme der Renovierungsverpflichtung bzw. den Erlass der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegenüber dem Vormieter auch angemessen ist.

 

Der Bundesgerichtshof begründet seine Rechtsauffassung damit, dass eine lediglich zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter geschlossene Vereinbarung nur relative Rechte zwischen diesen beiden begründe und von den beiden Mietern ohne Beteiligung des Vermieters kein Einfluss auf den neuen Mietvertrag genommen werden könne.

 

Da der Vermieter dem Mieter zu Mietvertragsbeginn keine renovierte Wohnung zur Verfügung stellt, hätte dieser ansonsten auch keinen Anspruch gegenüber dem (Nach-) Mieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es ist somit zwingend, dass der Vermieter an dem Vertrag zwischen den Mietern beteiligt wird, da er ansonsten die Wirksamkeit seiner Vornahmeklausel nicht überprüfen könnte. Letztendlich ist es nämlich Aufgabe des Vermieters zu entscheiden, ob bei Beendigung des Vormietvertrages ein Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht. So dies der Fall sein sollte, könnte dieser Anspruch – vom Vermieter – geltend gemacht und damit dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben werden. Besteht zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachmietvertrages jedoch kein Anspruch gegenüber dem Vormieter auf Durchführung der Renovierung, so obliegt es ohnehin dem Vermieter, die Wohnung zu renovieren oder einen Ausgleich zu zahlen.

 

Eine schuldbefreiende Übernahme der Renovierungsverpflichtung des Vormieters ist daher nur unter Beteiligung des Vermieters möglich.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=3f6da2356090c35e4a1be18d81ab58c5&nr=87673&pos=0&anz=1

 

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