Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auch bei Übernahmevereinbarung mit Vormieter

 

Bekannt­lich hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits vor drei Jah­ren ent­schie­den, dass die Über­wäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter unwirk­sam ist, wenn die Woh­nung zu Ver­trags­be­ginn nicht in einem reno­vier­ten Zustand, wobei auf den tat­säch­li­chen Gesamt­ein­druck der Woh­nung und nicht auf die letz­te Durch­füh­rung von Reno­vie­rungs­ar­bei­ten abzu­stel­len ist, über­ge­ben wor­den ist. Eine Aus­nah­me wird nur für den Fall gemacht, dass dem Mie­ter für die Über­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bei einer zu Ver­trags­be­ginn unre­no­vier­ten Woh­nung ein ange­mes­se­ner Aus­gleich, wel­cher in der Regel in einer finan­zi­el­len Abgel­tung oder einem zeit­lich begrenz­ten Miet­zah­lungs­ver­zicht besteht, gewährt wird.

 

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Nun­mehr hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass eine allein zwi­schen dem bis­he­ri­gen und dem neu­en Mie­ter getrof­fe­ne Reno­vie­rungs­ver­ein­ba­rung — mit Rück­sicht dar­auf, dass die Wir­kun­gen eines Schuld­ver­hält­nis­ses grund­sätz­lich auf die dar­an betei­lig­ten Par­tei­en beschränkt sind — dar­an nichts zu ändern ver­mag (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 277/16).

 

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Eine wirk­sa­me Über­nah­me­ver­ein­ba­rung ist daher nur mög­lich, wenn neben dem Vor­mie­ter und dem Nach­mie­ter auch der Ver­mie­ter an dem Ver­trag betei­ligt ist. Inso­weit ist vom Ver­mie­ter jedoch dar­auf zu ach­ten, dass die­ser dafür ver­ant­wort­lich ist, dass der vom Vor­mie­ter gewähr­te Aus­gleich für die Über­nah­me der Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung bzw. den Erlass der Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gegen­über dem Vor­mie­ter auch ange­mes­sen ist.

 

Der Bun­des­ge­richts­hof begrün­det sei­ne Rechts­auf­fas­sung damit, dass eine ledig­lich zwi­schen dem Vor­mie­ter und dem Nach­mie­ter geschlos­se­ne Ver­ein­ba­rung nur rela­ti­ve Rech­te zwi­schen die­sen bei­den begrün­de und von den bei­den Mie­tern ohne Betei­li­gung des Ver­mie­ters kein Ein­fluss auf den neu­en Miet­ver­trag genom­men wer­den kön­ne.

 

Da der Ver­mie­ter dem Mie­ter zu Miet­ver­trags­be­ginn kei­ne reno­vier­te Woh­nung zur Ver­fü­gung stellt, hät­te die­ser ansons­ten auch kei­nen Anspruch gegen­über dem (Nach-) Mie­ter auf Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Es ist somit zwin­gend, dass der Ver­mie­ter an dem Ver­trag zwi­schen den Mie­tern betei­ligt wird, da er ansons­ten die Wirk­sam­keit sei­ner Vor­nah­me­klau­sel nicht über­prü­fen könn­te. Letzt­end­lich ist es näm­lich Auf­ga­be des Ver­mie­ters zu ent­schei­den, ob bei Been­di­gung des Vor­miet­ver­tra­ges ein Anspruch auf Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren besteht. So dies der Fall sein soll­te, könn­te die­ser Anspruch — vom Ver­mie­ter — gel­tend gemacht und damit dem neu­en Mie­ter eine reno­vier­te Woh­nung über­ge­ben wer­den. Besteht zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des Nach­miet­ver­tra­ges jedoch kein Anspruch gegen­über dem Vor­mie­ter auf Durch­füh­rung der Reno­vie­rung, so obliegt es ohne­hin dem Ver­mie­ter, die Woh­nung zu reno­vie­ren oder einen Aus­gleich zu zah­len.

 

Eine schuld­be­frei­en­de Über­nah­me der Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung des Vor­mie­ters ist daher nur unter Betei­li­gung des Ver­mie­ters mög­lich.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=3f6da2356090c35e4a1be18d81ab58c5&nr=87673&pos=0&anz=1

 

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