Heilung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

 

Ist der Mie­ter wegen Zah­lungs­ver­zugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB frist­los gekün­digt wor­den, hat er die Mög­lich­keit, die Kün­di­gung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirk­sam zu machen. Nach die­ser Norm wird eine frist­lo­se Kün­di­gung unwirk­sam, wenn der Ver­mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf von zwei Mona­ten nach Ein­tritt der Rechts­hän­gig­keit des Räu­mungs­an­spruchs hin­sicht­lich der fäl­li­gen Mie­te und der fäl­li­gen Ent­schä­di­gung nach § 546a Abs. 1 BGB befrie­digt wird oder sich eine öffent­li­che Stel­le zur Befrie­di­gung ver­pflich­tet. Die­se Mie­ter­schutz­vor­schrift greift jedoch nur, wenn von die­ser Mög­lich­keit inner­halb der letz­ten zwei Jah­re nicht schon ein­mal Gebrauch gemacht wor­den ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB.

 

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Nach einer Ent­schei­dung des BGH greift die­se Hei­lungs­mög­lich­keit aller­dings nur bei voll­stän­di­ger Zah­lung (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16). Der Mie­ter muss dem­nach die gesam­ten Miet­rück­stän­de aus­glei­chen und kann einer Kün­di­gung bzw. Räu­mung nicht dadurch ent­ge­hen, dass er Teil­zah­lun­gen leis­tet.

 

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Dar­über hin­aus hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass die Kün­di­gungs­mög­lich­keit für den Ver­mie­ter so lan­ge fort­be­steht, bis der Rück­stand voll­stän­dig aus­ge­gli­chen ist. Das heißt, dass der zur Kün­di­gung berech­ti­gen­de Miet­rück­stand zum eigent­li­chen Kün­di­gungs­zeit­punkt über­haupt nicht mehr vor­lie­gen muss. Aus­rei­chend ist es, wenn dies in der Ver­gan­gen­heit ein­mal der Fall gewe­sen ist.

 

Dies stellt eine gro­ße Gefahr für den Mie­ter dar, der sich in der Regel ledig­lich an dem aktu­ell bestehen­den Miet­rück­stand ori­en­tie­ren und des­halb glau­ben wird, nicht der Gefahr einer Kün­di­gung aus­ge­setzt zu sein, da die­ser (aktu­el­le) Miet­rück­stand gera­de nicht zur Kün­di­gung berech­tigt. Mie­tern ist daher drin­gend zu raten, die in der Regel durch monat­li­che Abbu­chun­gen vom Kon­to erfol­gen­den Miet­zah­lun­gen (inklu­si­ve der Betriebs­kos­ten-vor­aus­zah­lung) bezüg­lich der regel­mä­ßi­gen Aus­füh­rung und Höhe zu über­prü­fen, um einer für ihn über­ra­schen­den Kün­di­gung des Ver­mie­ters vor­zu­beu­gen.

 

Ver­mie­tern ist dem­ge­gen­über anzu­ra­ten, bei Kün­di­gun­gen wegen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht nur frist­los, son­dern auch ordent­lich zu kün­di­gen, da die oben beschrie­be­ne Hei­lungs­mög­lich­keit nur für frist­lo­se, nicht jedoch für frist­ge­mä­ße Kün­di­gun­gen gilt. Das heißt wie­der­um, dass bei Aus­spruch einer frist­lo­sen und hilfs­wei­se auch ordent­li­chen Kün­di­gung der Mie­ter auch dann die Woh­nung räu­men muss, wenn er inner­halb der Zwei­mo­nats­frist die fäl­li­ge Mie­te nach­zahlt. Die Kün­di­gung greift dann zwar erst zum ordent­li­chen Kün­di­gungs­zeit­punkt, die­ser dürf­te auf­grund des lau­fen­den Gerichts­ver­fah­rens jedoch in der Regel zum Zeit­punkt der Ent­schei­dungs­rei­fe des Rechts­streits bereits erreicht sein, sodass der Mie­ter antrags­ge­mäß zur Räu­mung der Miet­woh­nung ver­ur­teilt wer­den wird.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0ca8f099cc2219c557ed2ff75d2f7fe3&nr=79838&pos=0&anz=1