Verjährung des Ersatzanspruches für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen

 

Die Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren obliegt gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grund­sätz­lich dem Ver­mie­ter. Etwas ande­res gilt nur, wenn die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag wirk­sam auf den Mie­ter abge­wälzt wor­den ist. In einer Viel­zahl von Fäl­len sind vom BGH sog. Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln als unwirk­sam beur­teilt wor­den, da sie für den Mie­ter eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar­stel­len. Gene­rell ist zwar die Ver­ein­ba­rung von Reno­vie­rungs­fris­ten von drei Jah­ren für Küche, Bäder und Duschen, von fünf Jah­ren für Wohn- und Schlaf­räu­me, Flu­re, Die­len und Toi­let­ten sowie von sie­ben Jah­ren für alle Neben­räu­me nicht zu bean­stan­den, es darf sich jedoch nicht um sog. „star­re Fris­ten“ han­deln. Von star­ren Fris­ten spricht man, wenn die Reno­vie­rung unab­hän­gig vom tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf grds. inner­halb der genann­ten Zeit­räu­me erfol­gen muss. Um die Klau­sel zu einer sog. „wei­chen“ und damit gül­ti­gen Klau­sel wer­den zu las­sen, muss die Reno­vie­rungs­pflicht von dem Grad der Abnut­zung abhän­gig gemacht wer­den. Dies geschieht durch For­mu­lie­run­gen wie „in der Regel“ oder „im All­ge­mei­nen“. Unwirk­sam ist die Klau­sel aller­dings den­noch, wenn der Ver­mie­ter kür­ze­re als die o.g. Fris­ten setzt. Eben­so unwirk­sam sind Reno­vie­rungs­klau­seln, die dem Mie­ter sowohl die all­ge­mei­nen Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren als auch eine End­re­no­vie­rungs­pflicht unab­hän­gig vom Zustand der Woh­nung auf­bür­den. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob die Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in einer oder meh­re­ren Klau­seln inner­halb des Miet­ver­trags gere­gelt wird. Eine Unwirk­sam­keit der Gesamt­re­ge­lung ist näm­lich bereits dann gege­ben, wenn eine die­ser Klau­seln schon für sich gese­hen unwirk­sam ist.

 

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Auf­grund recht­li­cher Unkennt­nis füh­ren vie­le Mie­ter am Ende des Miet­ver­hält­nis­ses trotz unwirk­sa­mer Reno­vie­rungs­klau­sel eine Schön­heits­re­pa­ra­tur durch. Nach höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung steht dem Mie­ter jedoch in Fäl­len, in denen er in der irri­gen Annah­me einer ent­spre­chen­den Ver­pflich­tung Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren aus­ge­führt hat, ein Ersatz­an­spruch ggü. dem Ver­mie­ter zu. Bei der gericht­li­chen Gel­tend­ma­chung die­ses Anspruchs ist jedoch zu beach­ten, dass inso­weit die kur­ze Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 2 BGB gilt (BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10). D.h. der Mie­ter muss sei­nen Anspruch bin­nen sechs Mona­ten ab Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gericht­lich gel­tend machen. Begrün­det wird dies damit, dass durch­ge­führ­te Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren der Ver­bes­se­rung der Miet­sa­che die­nen und des­halb Auf­wen­dun­gen i.S.d. § 548 Abs. 2 BGB sind. Dies gilt im Übri­gen unab­hän­gig von der von Mie­ter­sei­te her­an­ge­zo­ge­nen Anspruchs­grund­la­ge, da sämt­li­che Ansprü­che, die der Mie­ter wegen der Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gegen den Ver­mie­ter erhebt, nicht der regel­mä­ßi­gen drei­jäh­ri­gen Ver­jäh­rungs­frist der §§ 195, 199 BGB unter­fal­len. Es gilt somit nicht nur eine sehr kur­ze sechs­mo­na­ti­ge Ver­jäh­rungs­frist, son­dern auch einen ande­ren Beginn der Frist­be­rech­nung zu beach­ten. Wäh­rend näm­lich bei der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rungs­frist auf die Kennt­nis des Gläu­bi­gers (Mie­ters) abge­stellt wird, beginnt der Lauf der Ver­jäh­rungs­frist bei § 548 Abs. 2 BGB mit der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f4d058ec544fa72c44b1b87cd3e4b790&nr=56293&pos=0&anz=1