Nachträgliche Mietminderung trotz Kenntnis des Mangels und vorbehaltloser Zahlung

 

Bei Vorliegen eines Mietmangels ist der Mieter zu einer angemessenen Minderung der monatlichen Miete so lange berechtigt, bis der Mangel behoben worden ist. Da die Mietminderung kraft Gesetzes eintritt, muss diese auch nicht gesondert erklärt werden. Dem Vermieter muss lediglich das Vorliegen des Mangels bekannt sein.

 

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Mindert der Mieter aus Unkenntnis die Miete jedoch nicht, so war es bisher umstritten, ob er trotz Kenntnis des Mangels und vorbehaltloser Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt Rückforderungsansprüche gegenüber dem Vermieter erfolgreich durchsetzen kann.

 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 04.09.2018, VIII ZR 100/18) steht dem Mieter ein Rückforderungsanspruch zu, wenn er zuvor bei Zahlung der vollständigen Miete davon ausgegangen war, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist und ihm nicht bekannt war, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt.

 

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Das Gericht führt aus, dass der Mieter aufgrund dieser Fehlvorstellung hinsichtlich der Minderung der Bruttomiete nicht die für eine positive Kenntnis im Sinne des § 814 Alt. 1 BGB, welcher eine Rückforderung ausschließen würde, erforderlichen zutreffenden rechtlichen Schlüsse gezogen hat.

 

Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass ein Rückforderungsausschluss hinsichtlich der überzahlten Miete erst ausscheidet, wenn der Mieter weiß, dass er nach der Rechtslage nicht die volle Mietzahlung schuldet. Nur für den Fall, dass der Mieter somit trotz positiver Kenntnis, dass er nicht zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist, dennoch die Miete zahlt, steht ihm zukünftig ein Rückforderungsanspruch nicht zu.

 

Das bedeutet, dass der Mieter zukünftig nur noch behaupten muss, dass ihm die Rechtslage nicht bekannt war und er daher aufgrund von Unkenntnis geleistet habe. Dies wird in der Regel von dem Vermieter nicht zu widerlegen sein, sodass sich insoweit die Rechtsposition des Mieters deutlich verbessert hat.

 

Es ist jedoch davon auszugehen, dass in zukünftigen Formularverträgen ein entsprechender Hinweis eingebaut werden wird, wonach der Mieter bei Vorliegen von Mietmängeln berechtigt ist, die Miete entsprechend zu mindern. So ein entsprechender Passus in den Mietvertrag aufgenommen oder dem Mieter ein diesbezüglicher Hinweis im laufenden Mietverhältnis (nachweislich) erteilt wird, wird dieser sich zukünftig allerdings nicht auf Unkenntnis berufen können.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=9effe84ff44653c490ce33908d31b3c5&nr=88561&pos=0&anz=1