Nachträgliche Mietminderung trotz Kenntnis des Mangels und vorbehaltloser Zahlung

 

Bei Vor­lie­gen eines Miet­man­gels ist der Mie­ter zu einer ange­mes­se­nen Min­de­rung der monat­li­chen Mie­te so lan­ge berech­tigt, bis der Man­gel beho­ben wor­den ist. Da die Miet­min­de­rung kraft Geset­zes ein­tritt, muss die­se auch nicht geson­dert erklärt wer­den. Dem Ver­mie­ter muss ledig­lich das Vor­lie­gen des Man­gels bekannt sein.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Min­dert der Mie­ter aus Unkennt­nis die Mie­te jedoch nicht, so war es bis­her umstrit­ten, ob er trotz Kennt­nis des Man­gels und vor­be­halt­lo­ser Zah­lung zu einem spä­te­ren Zeit­punkt Rück­for­de­rungs­an­sprü­che gegen­über dem Ver­mie­ter erfolg­reich durch­set­zen kann.

 

Nach einer Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH, Beschluss vom 04.09.2018, VIII ZR 100/18) steht dem Mie­ter ein Rück­for­de­rungs­an­spruch zu, wenn er zuvor bei Zah­lung der voll­stän­di­gen Mie­te davon aus­ge­gan­gen war, dass eine Miet­min­de­rung nur mit Ein­ver­ständ­nis des Ver­mie­ters mög­lich ist und ihm nicht bekannt war, dass eine Min­de­rung bereits kraft Geset­zes ein­tritt.

 

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Das Gericht führt aus, dass der Mie­ter auf­grund die­ser Fehl­vor­stel­lung hin­sicht­lich der Min­de­rung der Brut­to­mie­te nicht die für eine posi­ti­ve Kennt­nis im Sin­ne des § 814 Alt. 1 BGB, wel­cher eine Rück­for­de­rung aus­schlie­ßen wür­de, erfor­der­li­chen zutref­fen­den recht­li­chen Schlüs­se gezo­gen hat.

 

Ver­ein­facht gesagt bedeu­tet dies, dass ein Rück­for­de­rungs­aus­schluss hin­sicht­lich der über­zahl­ten Mie­te erst aus­schei­det, wenn der Mie­ter weiß, dass er nach der Rechts­la­ge nicht die vol­le Miet­zah­lung schul­det. Nur für den Fall, dass der Mie­ter somit trotz posi­ti­ver Kennt­nis, dass er nicht zur voll­stän­di­gen Zah­lung der Mie­te ver­pflich­tet ist, den­noch die Mie­te zahlt, steht ihm zukünf­tig ein Rück­for­de­rungs­an­spruch nicht zu.

 

Das bedeu­tet, dass der Mie­ter zukünf­tig nur noch behaup­ten muss, dass ihm die Rechts­la­ge nicht bekannt war und er daher auf­grund von Unkennt­nis geleis­tet habe. Dies wird in der Regel von dem Ver­mie­ter nicht zu wider­le­gen sein, sodass sich inso­weit die Rechts­po­si­ti­on des Mie­ters deut­lich ver­bes­sert hat.

 

Es ist jedoch davon aus­zu­ge­hen, dass in zukünf­ti­gen For­mu­lar­ver­trä­gen ein ent­spre­chen­der Hin­weis ein­ge­baut wer­den wird, wonach der Mie­ter bei Vor­lie­gen von Miet­män­geln berech­tigt ist, die Mie­te ent­spre­chend zu min­dern. So ein ent­spre­chen­der Pas­sus in den Miet­ver­trag auf­ge­nom­men oder dem Mie­ter ein dies­be­züg­li­cher Hin­weis im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis (nach­weis­lich) erteilt wird, wird die­ser sich zukünf­tig aller­dings nicht auf Unkennt­nis beru­fen kön­nen.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=9effe84ff44653c490ce33908d31b3c5&nr=88561&pos=0&anz=1