Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Verbraucherinsolvenz des Mieters

 

Bis­lang war es nicht mög­lich, dem Mie­ter, wel­cher in die Ver­brau­cher­insol­venz gegan­gen war, wegen sol­cher Miet­rück­stän­de frist­los zu kün­di­gen, wel­che bereits vor der Insol­venz­an­trag­stel­lung ent­stan­den waren. Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich nun­mehr mit der Fra­ge beschäf­tigt, ob der Ver­mie­ter in der Ver­brau­cher­insol­venz des Mie­ters eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs auch bzgl. (zum Teil) bereits zuvor fäl­lig gewor­de­ner Miet­an­sprü­che aus­spre­chen kann, wenn das Miet­ver­hält­nis zuvor von dem Insol­venz­ver­wal­ter frei­ge­ge­ben wor­den ist (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14).

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Grund­sätz­lich ist es gemäß § 112 InsO so, dass ein Miet­ver­hält­nis, wel­ches der Schuld­ner als Mie­ter ein­ge­gan­gen ist, von dem Ver­mie­ter nach dem Antrag auf Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens durch den Mie­ter nicht mehr wegen eines Ver­zugs mit der Ent­rich­tung der Mie­te, der in der Zeit vor dem Eröff­nungs­an­trag ein­ge­tre­ten ist, kün­di­gen kann.

 

Befin­det sich der Mie­ter in der Insol­venz, kann der Insol­venz­ver­wal­ter ohne Rück­sicht auf eine gege­be­nen­falls ver­ein­bar­te Ver­trags­dau­er oder einen ver­ein­bar­ten Aus­schluss des Rechts zur ordent­li­chen Kün­di­gung das Miet­ver­hält­nis kün­di­gen. Im Rah­men eines Woh­nungs­miet­ver­hält­nis­ses tritt an die Stel­le der Kün­di­gung das Recht des Insol­venz-ver­wal­ters, die Frei­ga­be des Miet­ver­hält­nis­ses zu erklä­ren. Mit der Frei­ga­be­er­klä­rung fällt das Miet­ver­hält­nis nicht mehr in die Insol­venz­mas­se, son­dern wie­der in die Ver­fü­gungs-befug­nis der Ver­trags­par­tei­en zurück.

 

Ihr Fachanwalt für Mietrecht informiert

 

Wenn der Insol­venz­ver­wal­ter die­se Erklä­rung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgibt, ent­fällt die Kün­di­gungs­sper­re des § 112 InsO, sodass bereits nach bis­he­ri­ger Rechts­la­ge eine Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter mög­lich war, so ab die­sem Zeit­punkt wei­te­re Miet­rück­stän­de auf­ge­lau­fen waren, die zu einer Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs berech­tigt haben. Die bis zum Antrag auf Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens auf­ge­lau­fe­nen Miet­rück­stän­de durf­ten inso­weit jedoch kei­ne Berück­sich­ti­gung fin­den.

 

Nach der aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs ist nun­mehr mit Wirk­sam­wer­den der Frei­ga­be­er­klä­rung bzw. der Ent­haf­tungs­er­klä­rung eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung auch auf­grund von Miet­rück­stän­den mög­lich, wel­che bereits vor der Eröff­nung des Insol­venz-ver­fah­rens ent­stan­den sind.

 

Begrün­det wird dies damit, dass die Kün­di­gungs­sper­re des § 112 InsO ledig­lich dem Schutz der Insol­venz­mas­se, jedoch nicht dem per­sön­li­chen Schutz des bei Insol­venz­an­trag­stel­lung im Zah­lungs­ver­zug befind­li­chen Mie­ters vor dem Ver­lust der Woh­nung dient. Der Mie­ter ist den­noch vor den Kün­di­gungs­fol­gen dadurch geschützt, dass er die Miet­rück­stän­de gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus sei­nem pfän­dungs­frei­en Ver­mö­gen beglei­chen kann. Nach die­ser Rege­lung wird eine Kün­di­gung näm­lich unwirk­sam, wenn der Ver­mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf von zwei Mona­ten nach Ein­tritt der Rechts­hän­gig­keit einer Räu­mungs­kla­ge hin­sicht­lich der fäl­li­gen Mie­ten bzw. der nach erfolg­ter Kün­di­gung zu zah­len­den Nut­zungs-ent­schä­di­gun­gen befrie­digt wird. Der Zah­lung steht die Miet­schul­den­über­nah­me­er­klä­rung einer drit­ten, ins­be­son­de­re öffent­li­chen Stel­le, gleich.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a74a479f6c8b9a8eaa2fd6741265ab8f&nr=71741&pos=0&anz=1