Mietminderung bei Mängeln der Mietsache

 

Bei Vor­lie­gen eines Man­gels der Miet­sa­che ist der Mie­ter gem. § 536 BGB für die Zeit, in der die Taug­lich­keit der gemie­te­ten Räum­lich­keit zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch gemin­dert ist, von der Ent­rich­tung der Mie­te zum Teil befreit. Ledig­lich eine uner­heb­li­che Min­de­rung der Taug­lich­keit bleibt außer Betracht und berech­tigt nicht zur Miet­min­de­rung.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Die Min­de­rung tritt bereits kraft Geset­zes ein. Vor­aus­set­zung für den Min­de­rungs­an­spruch ist ledig­lich, dass der Mie­ter dem Ver­mie­ter den Man­gel der Miet­sa­che auch ange­zeigt hat. Eine Anzei­ge kann ledig­lich unter­blei­ben, wenn dem Ver­mie­ter der Man­gel bereits bekannt ist.

 

Oft­mals ist bereits strei­tig, ob über­haupt ein Man­gel der Miet­sa­che, wel­cher die Taug­lich­keit nicht nur uner­heb­lich beein­träch­tigt, über­haupt vor­liegt. So das Vor­lie­gen eines Man­gels unstrei­tig ist, stellt sich sodann die Fra­ge nach der Höhe der dem Mie­ter zuste­hen­den Miet­min­de­rung. Inso­weit gibt es jedoch kei­ne fes­ten (kodi­fi­zier­ten) Min­de­rungs­sät­ze, sodass jeweils auf die Beein­träch­ti­gung im Ein­zel­fall abzu­stel­len ist.

 

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Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr sei­ne Sym­ptom­recht­spre­chung zu Män­geln auch auf das Gewer­be­raum­miet­recht aus­ge­dehnt (BGH, Beschluss vom 27.07.2016, XII ZR 59/14). Es ist folg­lich nicht nur im Wohn­raum­miet­recht aus­rei­chend, wenn der Mie­ter einen kon­kre­ten Sach­man­gel, wel­cher die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­tigt, dar­legt. Das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung oder gar einen bestimm­ten Min­de­rungs­be­trag braucht der Mie­ter hin­ge­gen nicht vor­zu­tra­gen. Eben­so kann es nicht von dem Mie­ter ver­langt wer­den, dass er die Ursa­che die­ser Sym­pto­me bezeich­net oder über die­se spe­ku­liert. Letzt­end­lich wird von ihm ledig­lich eine hin­rei­chend genaue Beschrei­bung der Man­gel­er­schei­nun­gen (Man­gel­sym­pto­me) gefor­dert.

 

Bei der zitier­ten Ent­schei­dung hat­te der Mie­ter ledig­lich vor­ge­tra­gen, dass mit der vor­han­de­nen Hei­zungs- und Lüf­tungs­an­la­ge kei­ne Tem­pe­ra­tu­ren von über 18°C erreich­bar gewe­sen sei­en. Das Gericht hat ent­schie­den, dass ein kon­kre­ter Sach­man­gel in Form einer nicht aus­rei­chend funk­tio­nie­ren­den Hei­zungs­an­la­ge bereits dann sub­stan­ti­iert vor­ge­tra­gen ist, wenn der Mie­ter angibt, in wel­chem Zeit­raum adäqua­te Raum­tem­pe­ra­tu­ren nicht erreicht wer­den konn­ten. Der Mie­ter muss­te weder vor­tra­gen, wie viel Grad es dann im Ein­zel­fall waren, da es sich inso­weit ledig­lich um eine Quan­ti­fi­zie­rung der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung han­delt, noch muss­te er die Ursa­chen der nied­ri­gen Tem­pe­ra­tur genau­er benen­nen.

 

In der Pra­xis soll­te dem Mie­ter den­noch wei­ter­hin gera­ten wer­den, nicht nur den Sach­man­gel pein­lichst genau zu beschrei­ben, son­dern auch Aus­füh­run­gen dazu zu machen, wie sehr die Taug­lich­keit des Miet­ob­jekts durch die­sen Man­gel in Mit­lei­den­schaft gezo­gen ist. So dem Mie­ter auch die Ursa­chen für das Auf­tre­ten von Män­geln bekannt sind, soll­te er die­se auch kon­kret benen­nen bzw. gericht­lich vor­tra­gen.

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=1d94c7d5548e7cb6aa95a7dcf435f733&nr=75837&pos=0&anz=1