Bei Mieterhöhungsverlangen ist die tatsächliche Wohnungsgröße in Ansatz zu bringen

 

Der Ver­mie­ter kann gemäß § 558 BGB die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird aus den übli­chen Ent­gel­ten gebil­det, die in der Gemein­de oder einer ver­gleich­ba­ren Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage ein­schließ­lich der ener­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder geän­dert wor­den sind.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Die Fra­ge, ob die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne oder die tat­säch­li­che Grö­ße bei Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nach der vor­be­zeich­ne­ten Norm in Ansatz zu brin­gen ist, war bis­lang zumin­dest in der Lite­ra­tur umstrit­ten. Dies gera­de vor dem Hin­ter­grund, dass Flä­chen­an­ga­ben in Miet­ver­trä­gen häu­fig nicht der tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße ent­spre­chen. Auf­grund des­sen wur­de von dem Bun­des­ge­richts­hof bis­her die Rechts­auf­fas­sung ver­tre­ten, dass eine Abwei­chung von 10% nicht zu berück­sich­ti­gen und somit die ver­ein­bar­te Woh­nungs­grö­ße in Ansatz zu brin­gen sei.

 

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Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr jedoch – unter teil­wei­ser Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung – ent­schie­den, dass eine Miet­erhö­hung nach § 558 BGB auf der Basis der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che zu erfol­gen hat. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob im Miet­ver­trag eine abwei­chen­de Wohn­flä­che ange­ge­ben und wie hoch die Abwei­chung von der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).

 

Die 10% Gren­ze wur­de somit für Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen aus­drück­lich auf­ge­ge­ben. Dies gilt aller­dings nicht für die Fra­ge, ob der Mie­ter zu einer Miet­min­de­rung auf­grund einer Abwei­chung der tat­säch­li­chen von der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che berech­tigt ist. Bei der Fra­ge, ob eine Man­gel­haf­tig­keit der Woh­nung vor­liegt und der Mie­ter somit zu einer Min­de­rung berech­tigt ist, hält der Bun­des­ge­richts­hof wei­ter an der 10% Gren­ze fest. Das heißt dass die Mie­te wei­ter­hin gemin­dert wer­den kann, wenn die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße mehr als 10% klei­ner als die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne ist.

 

Es kommt bei Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen gemäß § 558 BGB somit nicht mehr dar­auf an, was die Miet­ver­trags­par­tei­en ver­ein­bart haben. Ent­schei­dend ist allein die objek­ti­vier­ba­re und somit die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße. Dabei ist es uner­heb­lich, ob die zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­ne Flä­chen­ver­ein­ba­rung klei­ner oder grö­ßer als die tat­säch­li­che Wohn­flä­che ist.

 

Auf­grund der Tat­sa­che, dass es nun­mehr kei­nen Tole­ranz­spiel­raum mehr gibt, wird es jedoch zukünf­tig unwei­ger­lich Strei­tig­kei­ten über die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße geben. Frei­lich dürf­ten die­se Grö­ßen­ab­wei­chun­gen immer deut­lich gerin­ger als 10% sein.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=5e2fd4f3db3491fd0457dcf2bf5125c6&nr=73174&pos=0&anz=1