Zweckbestimmung des Sondereigentums

 

Gemäß § 15 Abs. 1 WEG kön­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für den Gebrauch des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums und des Son­der­ei­gen­tums Ver­ein­ba­run­gen tref­fen. Inso­weit wird zunächst nach Woh­nungs­ei­gen­tum und nach Teil­ei­gen­tum unter­schie­den. Es kann aber auch eine enge­re Zweck­be­stim­mung hin­sicht­lich des Gebrauchs getrof­fen wer­den.

 

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Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te nun­mehr einen Fall zu ent­schei­den in dem in einer Tei­lungs­er­klä­rung bzw. Gemein­schafts­ord­nung ein Teil­ei­gen­tum als „Laden“ bezeich­net wor­den ist. Da ein „Laden“ nach dem übli­chen Sprach­ge­brauch als Geschäfts­raum zu ver­ste­hen sei, in dem stän­dig Waren zum Ver­kauf ange­bo­ten wür­den und bei dem der Cha­rak­ter einer blo­ßen Ver­kaufs­stät­te im Vor­der­grund ste­he, hat­te das vor­in­stanz­li­che Land­ge­richt unter­sagt, in die­sem Teil­ei­gen­tum ein Heim für Obdach­lo­se zu betrei­ben.

 

Der Bun­des­ge­richts­hof hält die­se Ansicht für rechts­feh­ler­haft, da die Nut­zung und der Gebrauch des Son­der­ei­gen­tums über die mit der Ein­ord­nung als Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum ver­bun­de­ne Zweck­be­stim­mung hin­aus nur dann auf bestimm­te Zwe­cke beschränkt sei, wenn dies aus der Gemein­schafts­ord­nung klar und ein­deu­tig her­vor­ge­he (BGH, Urteil vom 08.03.2019, V ZR 330/17).

 

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Von einer kla­ren und ein­deu­ti­gen Rege­lung ist der Bun­des­ge­richts­hof vor­lie­gend nicht aus­ge­gan­gen, da die streit­ge­gen­ständ­li­chen Räu­me ledig­lich im Zusam­men­hang mit der Auf­tei­lung und der räum­li­chen Lage und ohne wei­te­re Erläu­te­rung als „Laden“ bezeich­net wor­den sind. In ähn­li­cher Wei­se ist dies auch für „Woh­nung“ und „Dach­raum“ gesche­hen.

 

Her­vor­zu­he­ben ist jedoch, dass das Gebäu­de nicht neu errich­tet, son­dern ein bereits bestehen­des und in Betrieb genom­me­nes Gebäu­de auf­ge­teilt wor­den war. Es ist somit nahe­lie­gend, dass die in der Gemein­schafts­ord­nung vor­ge­nom­me­ne Bezeich­nung als „Laden“ ledig­lich in Anleh­nung an die zur Zeit der Auf­tei­lung aus­ge­üb­te Nut­zung erfolgt ist, um zu ver­deut­li­chen, wel­che Räu­me wohin gehö­ren. Die Bezeich­nung wur­de somit ledig­lich zur Zuord­nung der Räum­lich­kei­ten ver­wen­det, ist jedoch nicht als Zweck­be­stim­mung im enge­ren Sin­ne zu ver­ste­hen.

 

Die­se Ent­schei­dung wird in der Pra­xis zu einer Viel­zahl von Strei­tig­kei­ten füh­ren, da sich zukünf­tig bei vie­len umge­wan­del­ten Miets­häu­sern die Fra­ge stel­len wird, ob die Bezeich­nung in der Gemein­schafts­ord­nung ledig­lich der Zuord­nung der Räum­lich­kei­ten dient oder aber als Zweck­be­stim­mung zu ver­ste­hen ist. Die Nut­zung und der Gebrauch eines Son­der­ei­gen­tums sind jeden­falls auf­grund die­ser Ent­schei­dung über die mit der Ein­ord­nung als Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tum ver­bun­de­ne Ver­ein­ba­rung hin­aus nur dann beschränkt, wenn dies aus der Gemein­schafts­ord­nung aus­rei­chend bestimmt her­vor­geht.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=db14c40265ce7bd1d35d578b2026de69&nr=93915&pos=0&anz=1

 

 

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