Zweckbestimmung des Sondereigentums

 

Gemäß § 15 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums Vereinbarungen treffen. Insoweit wird zunächst nach Wohnungseigentum und nach Teileigentum unterschieden. Es kann aber auch eine engere Zweckbestimmung hinsichtlich des Gebrauchs getroffen werden.

 

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Der Bundesgerichtshof hatte nunmehr einen Fall zu entscheiden in dem in einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ein Teileigentum als „Laden“ bezeichnet worden ist. Da ein „Laden“ nach dem üblichen Sprachgebrauch als Geschäftsraum zu verstehen sei, in dem ständig Waren zum Verkauf angeboten würden und bei dem der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, hatte das vorinstanzliche Landgericht untersagt, in diesem Teileigentum ein Heim für Obdachlose zu betreiben.

 

Der Bundesgerichtshof hält diese Ansicht für rechtsfehlerhaft, da die Nutzung und der Gebrauch des Sondereigentums über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt sei, wenn dies aus der Gemeinschaftsordnung klar und eindeutig hervorgehe (BGH, Urteil vom 08.03.2019, V ZR 330/17).

 

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Von einer klaren und eindeutigen Regelung ist der Bundesgerichtshof vorliegend nicht ausgegangen, da die streitgegenständlichen Räume lediglich im Zusammenhang mit der Aufteilung und der räumlichen Lage und ohne weitere Erläuterung als „Laden“ bezeichnet worden sind. In ähnlicher Weise ist dies auch für „Wohnung“ und „Dachraum“ geschehen.

 

Hervorzuheben ist jedoch, dass das Gebäude nicht neu errichtet, sondern ein bereits bestehendes und in Betrieb genommenes Gebäude aufgeteilt worden war. Es ist somit naheliegend, dass die in der Gemeinschaftsordnung vorgenommene Bezeichnung als „Laden“ lediglich in Anlehnung an die zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung erfolgt ist, um zu verdeutlichen, welche Räume wohin gehören. Die Bezeichnung wurde somit lediglich zur Zuordnung der Räumlichkeiten verwendet, ist jedoch nicht als Zweckbestimmung im engeren Sinne zu verstehen.

 

Diese Entscheidung wird in der Praxis zu einer Vielzahl von Streitigkeiten führen, da sich zukünftig bei vielen umgewandelten Mietshäusern die Frage stellen wird, ob die Bezeichnung in der Gemeinschaftsordnung lediglich der Zuordnung der Räumlichkeiten dient oder aber als Zweckbestimmung zu verstehen ist. Die Nutzung und der Gebrauch eines Sondereigentums sind jedenfalls aufgrund dieser Entscheidung über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Vereinbarung hinaus nur dann beschränkt, wenn dies aus der Gemeinschaftsordnung ausreichend bestimmt hervorgeht.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=db14c40265ce7bd1d35d578b2026de69&nr=93915&pos=0&anz=1

 

 

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