Wirksamkeit eines individualvertraglichen Kündigungsausschlusses
Aufgrund der Tatsache, dass eine Befristung von Wohnraummietverträgen nur noch in Ausnahmefällen, welche abschließend in § 575 BGB aufgeführt sind, zulässig ist, gewinnt die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses immer größere Bedeutung.
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Insoweit ist bei der Vereinbarung eines formularvertraglichen Kündigungsausschlusses gefestigte Rechtsprechung, dass ein beidseitiger, d.h. sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter verbindlicher, Kündigungsverzicht für die maximale Dauer von maximal vier Jahren nicht zu beanstanden ist.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 08.05.2018, VII ZR 200/17) ist im Rahmen einer individualvertraglichen Vereinbarung sogar ein dauerhafter und somit zeitlich unbeschränkter Ausschluss der ordentlichen Kündigung grundsätzlich möglich. Bislang war ein maximaler individualvertraglicher Kündigungsausschluss von 13 Jahren von der höchstrichterlichen Rechtsprechung für zulässig erachtet worden.
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An eine individualvertragliche Regelung werden jedoch hohe Anforderungen gestellt. Sie muss zwingend zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden sein. Hierbei spricht die Übernahme zusätzlicher Lasten als Gegenleistung für den Kündigungsverzicht für das Vorliegen einer Individualvereinbarung.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsache, dass der Kündigungsverzicht individualvertraglich vereinbart worden ist, trifft denjenigen, der sich auf den Kündigungsausschluss und somit die Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung beruft.
Das oben angegebene Urteil ist jedoch auch noch unter einem weiteren Aspekt von Bedeutung, da zudem entschieden worden ist, dass sich der Verwender einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (eines Formularmietvertrages) auf eine für ihn günstige Unwirksamkeit einer Klausel grundsätzlich nicht berufen kann.
Im vorliegenden Fall war die Konstellation gegeben, dass der Mieter den Formularvertrag zuvor besorgt hatte. Das Gericht hat jedoch festgestellt, dass er hierdurch nicht Verwender geworden ist, da das Vertragsformular auf Initiative des Vermieters in den Vertrag Eingang gefunden hat.