Wirksamkeit eines individualvertraglichen Kündigungsausschlusses

 

Auf­grund der Tat­sa­che, dass eine Befris­tung von Wohn­raum­miet­ver­trä­gen nur noch in Aus­nah­me­fäl­len, wel­che abschlie­ßend in § 575 BGB auf­ge­führt sind, zuläs­sig ist, gewinnt die Ver­ein­ba­rung eines Kün­di­gungs­aus­schlus­ses immer grö­ße­re Bedeu­tung.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Inso­weit ist bei der Ver­ein­ba­rung eines for­mu­lar­ver­trag­li­chen Kün­di­gungs­aus­schlus­ses gefes­tig­te Recht­spre­chung, dass ein beid­sei­ti­ger, d.h. sowohl für den Mie­ter als auch für den Ver­mie­ter ver­bind­li­cher, Kün­di­gungs­ver­zicht für die maxi­ma­le Dau­er von maxi­mal vier Jah­ren nicht zu bean­stan­den ist.

 

Nach einer Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH, Beschluss vom 08.05.2018, VII ZR 200/17) ist im Rah­men einer indi­vi­du­al­ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung sogar ein dau­er­haf­ter und somit zeit­lich unbe­schränk­ter Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung grund­sätz­lich mög­lich. Bis­lang war ein maxi­ma­ler indi­vi­du­al­ver­trag­li­cher Kün­di­gungs­aus­schluss von 13 Jah­ren von der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung für zuläs­sig erach­tet wor­den.

 

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An eine indi­vi­du­al­ver­trag­li­che Rege­lung wer­den jedoch hohe Anfor­de­run­gen gestellt. Sie muss zwin­gend zwi­schen den Par­tei­en im Ein­zel­nen aus­ge­han­delt wor­den sein. Hier­bei spricht die Über­nah­me zusätz­li­cher Las­ten als Gegen­leis­tung für den Kün­di­gungs­ver­zicht für das Vor­lie­gen einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung.

 

Die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Tat­sa­che, dass der Kün­di­gungs­ver­zicht indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bart wor­den ist, trifft den­je­ni­gen, der sich auf den Kün­di­gungs­aus­schluss und somit die Unwirk­sam­keit der aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gung beruft.

 

Das oben ange­ge­be­ne Urteil ist jedoch auch noch unter einem wei­te­ren Aspekt von Bedeu­tung, da zudem ent­schie­den wor­den ist, dass sich der Ver­wen­der einer All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gung (eines For­mu­lar­miet­ver­tra­ges) auf eine für ihn güns­ti­ge Unwirk­sam­keit einer Klau­sel grund­sätz­lich nicht beru­fen kann.

 

Im vor­lie­gen­den Fall war die Kon­stel­la­ti­on gege­ben, dass der Mie­ter den For­mu­lar­ver­trag zuvor besorgt hat­te. Das Gericht hat jedoch fest­ge­stellt, dass er hier­durch nicht Ver­wen­der gewor­den ist, da das Ver­trags­for­mu­lar auf Initia­ti­ve des Ver­mie­ters in den Ver­trag Ein­gang gefun­den hat.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=010f918456877844217ad684ff6fe561&nr=84235&pos=0&anz=1