Schriftformheilungsklauseln

 

Wird ein Miet­ver­trag für län­ge­re Zeit als ein Jahr nicht in schrift­li­cher Form geschlos­sen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbe­stimm­te Zeit. Die­ses Form­erfor­der­nis ist ins­be­son­de­re im Gewer­be­miet­recht von her­aus­ra­gen­der Bedeu­tung. Hin­ter­grund ist der, dass Miet­ver­trä­ge über Laden­lo­ka­le, Arzt­pra­xen, Büros etc. in der Regel über einen Zeit­raum von meh­re­ren Jah­ren abge­schlos­sen wer­den. Wird das Form­erfor­der­nis hin­sicht­lich des gesam­ten Ver­tra­ges oder wesent­li­cher Ver­trags­be­stand­tei­le nicht ein­ge­hal­ten, steht jeder Par­tei ein Kün­di­gungs­recht mit gesetz­li­cher Kün­di­gungs­frist zu, sodass die (Min­dest-) Ver­trags­lauf­zeit wesent­lich unter­schrit­ten wer­den kann.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Auf­grund des­sen ent­hal­ten gewer­be­miet­recht­li­chen Ver­trä­ge in der Regel eine soge­nann­te Schrift­form­hei­lungs­klau­sel mit dem Inhalt, dass sich die Miet­ver­trags­par­tei­en gegen­sei­tig ver­pflich­ten, jeder­zeit alle Hand­lun­gen vor­zu­neh­men und Erklä­run­gen abzu­ge­ben, die erfor­der­lich sind, um dem gesetz­li­chen Schrift­form­erfor­der­nis gemäß § 550 BGB, ins­be­son­de­re im Zusam­men­hang mit dem Abschluss eines Nach­trags zum Miet­ver­trag Genü­ge zu tun und bis dahin den Miet­ver­trag nicht unter Beru­fung auf die Nicht­ein­hal­tung der Schrift­form vor­zei­tig zu kün­di­gen.

 

Der Bun­des­ge­richts­hof hat dazu fest­ge­stellt, dass die­se soge­nann­ten Schrift­form­hei­lungs­klau­seln mit der nicht abding­ba­ren Vor­schrift des § 550 BGB unver­ein­bar und daher unwirk­sam sind. Hier­bei ist es irrele­vant, ob eine ent­spre­chen­de Hei­lungs­klau­sel indi­vi­du­ell aus­ge­han­delt oder als all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen vor­for­mu­liert wor­den ist, da § 550 BGB zwin­gen­des Recht dar­stellt und nicht umgan­gen wer­den darf. Dies wie­der­um hat zur Fol­ge, dass eine Ver­trags­par­tei nicht dar­an gehin­dert ist, einen Miet­ver­trag unter Beru­fung auf einen Schrift­form­man­gel ordent­lich zu kün­di­gen (BGH, Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16).

 

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Unab­hän­gig von einer ver­ein­bar­ten Hei­lungs­klau­sel besteht daher nun­mehr gene­rell die Mög­lich­keit, einen Miet­ver­trag, wel­cher die Schrift­form nicht wahrt, ordent­lich zu kün­di­gen. Ledig­lich auf­grund von Treu und Glau­ben kann es einer Miet­ver­trags­par­tei ver­wehrt sein, sich auf die Form­nich­tig­keit zu beru­fen. Dies ist der Fall, wenn eine Miet­ver­trags­par­tei eine nach­träg­lich getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung, die ledig­lich für Sie vor­teil­haft ist, allein des­halb, weil sie nicht die schrift­li­che Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwi­schen läs­tig gewor­de­nen lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag zu lösen.

 

Auf­grund der gene­rel­len Unwirk­sam­keit aller Schrift­form­hei­lungs­klau­seln ist Ver­trags­part­nern daher zu raten, jeg­li­che Ver­trags­än­de­rung im Rah­men eines Nach­trags zum Miet­ver­trag schrift­lich zu doku­men­tie­ren. Um Dis­kus­sio­nen dahin­ge­hend zu ver­mei­den, wel­che Rele­vanz einer Ver­trags­än­de­rung zukommt, soll­te tat­säch­lich aus­nahms­los jede (noch so klei­ne) Ver­trags­än­de­rung schrift­lich fest­ge­hal­ten wer­den. Ansons­ten leben bei­de Par­tei­en in der stän­di­gen Gefahr, dass sich die ande­re Par­tei auf­grund eines Schrift­form­man­gels auf eine Form­nich­tig­keit des Ver­tra­ges beruft und die­sen ordent­lich — vor dem eigent­lich ver­ein­bar­ten Ver­trags­en­de – wirk­sam kün­digt.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b5d0ebdcf21048415cf82f4db2c02849&nr=79955&pos=0&anz=1