Fristlose Kündigung wegen verweigerter Duldung von Instandsetzungsarbeiten

 

So der Mie­ter die Dul­dung der Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten ver­wei­gert hat, war der Ver­mie­ter bis­her gezwun­gen, Dul­dungs­kla­ge gegen die­sen zu erhe­ben. Im Erfolgs­fall, d.h. wenn der Anspruch des Ver­mie­ters berech­tigt war, wur­de der Mie­ter sodann zur Dul­dung der Instand­set­zungs­ar­bei­ten sowie dazu ver­pflich­tet, dem Ver­mie­ter bzw. den von ihm beauf­trag­ten Hand­wer­kern Zutritt zu sei­nem Miet­ob­jekt zu gewäh­ren.

 

Nun­mehr hat der Bun­des­ge­richts­hof dem Ver­mie­ter auch die Mög­lich­keit ein­ge­räumt, einem Mie­ter, der die Dul­dung not­wen­di­ger Instand­set­zungs­ar­bei­ten ver­wei­gert, das Miet­ver­hält­nis frist­los zu kün­di­gen (BGH, Urteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13), d.h. der Ver­mie­ter ist nicht gezwun­gen, zunächst einen Dul­dungs­ti­tel gegen den Mie­ter zu erwir­ken.

 

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Das bedeu­tet, dass kein Vor­rang der Dul­dungs­kla­ge mehr besteht. Der Ver­mie­ter hat somit ein Wahl­recht, ob er den Mie­ter auf Dul­dung der Durch­füh­rung der Maß­nah­me gericht­lich in Anspruch nimmt oder ob er die­sem unmit­tel­bar frist­los kün­digt und gege­be­nen­falls im Anschluss — so der Mie­ter das Miet­ob­jekt nicht frei­wil­lig räu­men und an den Ver­mie­ter her­aus­ge­ben soll­te — auf Räu­mung des Miet­ob­jekts ver­klagt.

 

Bis­her war eine auf die Ver­let­zung von Dul­dungs­pflich­ten gestütz­te Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 543 Abs. 1 BGB erst dann mög­lich, wenn der Mie­ter trotz Vor­lie­gens eines gericht­li­chen Dul­dungs­ti­tels die­sen miss­ach­tet hat­te oder sein Ver­hal­ten der­art que­ru­la­to­ri­sche Züge ange­nom­men hat­te, dass dem Ver­mie­ter allein aus die­sem Grun­de eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht län­ger zuzu­mu­ten war.

 

Es besteht jedoch kein gene­rel­les unein­ge­schränk­tes Kün­di­gungs­recht. Bei der Fra­ge der Kün­di­gungs­be­rech­ti­gung ist näm­lich zu prü­fen, ob unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­fal­les, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens einer Ver­trags­par­tei, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen dem Ver­mie­ter die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der ordent­li­chen Kün­di­gungs­frist nicht zuzu­mu­ten ist.

 

Im Rah­men der zu erfol­gen­den Abwä­gung muss berück­sich­tigt wer­den, wel­che Arbei­ten im Ein­zel­nen durch­ge­führt wer­den sol­len, wie umfang­reich und von wel­cher Dau­er die­se sind, wie not­wen­dig bzw. drin­gend die­se sind und wel­che Beein­träch­ti­gun­gen sich hier­aus für den Mie­ter erge­ben.

 

Des Wei­te­ren ist bei der Abwä­gung zu berück­sich­ti­gen, wel­che Bedeu­tung die mög­lichst umge­hen­de Durch­füh­rung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Arbei­ten aus wirt­schaft­li­cher Sicht für den Ver­mie­ter hat und wel­che Schä­den bzw. Unan­nehm­lich­kei­ten er dadurch erlei­den wür­de, dass die avi­sier­ten Maß­nah­men nicht in dem geplan­ten Zeit­rah­men durch­ge­führt wer­den kön­nen.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=caa58cd2784abf23553790c185cf834c&nr=71300&pos=0&anz=1