Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch weiterhin möglich

 

Bei Ver­zug des Mie­ters ent­we­der mit zwei vol­len Monats­mie­ten oder mit einem nicht uner­heb­li­chen Teil der Mie­te inner­halb von zwei auf­ein­an­der fol­gen­de Mona­te besteht für den Ver­mie­ter bekannt­lich ein frist­lo­ses Kün­di­gungs­recht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Neben der frist­lo­sen Kün­di­gung soll­te hilfs­wei­se zudem immer die ordent­li­che Kün­di­gung erklärt wer­den, da die frist­lo­se Kün­di­gung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bei Zah­lung der Miet­rück­stän­de im Rah­men der Schon­frist unwirk­sam wird.

 

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Die hilfs­wei­se erklär­te ordent­li­che Kün­di­gung hat zur Fol­ge, dass der Mie­ter trotz Zah­lung sämt­li­cher Miet­rück­stän­de wei­ter­hin das Miet­ob­jekt — aller­dings erst bei Been­di­gung der Frist der ordent­li­chen Kün­di­gung — ver­las­sen muss. D.h., dass durch die Schon­frist­zah­lung zwar die frist­lo­se Kün­di­gung unwirk­sam gemacht wer­den kann, die ordent­li­che jedoch bestehen bleibt, sodass das Miet­ob­jekt von dem Mie­ter auf jeden Fall geräumt wer­den muss.

 

Nach­dem das Land­ge­richt Ber­lin die Auf­fas­sung ver­tre­ten hat, dass eine hilfs­wei­se erklär­te ordent­li­che Kün­di­gung ins Lee­re geht, da bereits die frist­lo­se (außer­or­dent­li­che) Kün­di­gung das Miet­ver­hält­nis been­det habe und die Schon­frist­zah­lung nur dazu füh­re, dass Ansprü­che auf Räu­mung erlö­schen wür­den, war der Bun­des­ge­richts­hof zu einer höchst­rich­ter­li­chen Ent­schei­dung ange­ru­fen worden.

 

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Die­ser hat ent­schie­den (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17), dass die hilfs­wei­se erfolg­te ordent­li­che Kün­di­gung nicht nur in dem Fall, dass die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung unwirk­sam ist, son­dern gene­rell gilt. Die ordent­li­che Kün­di­gung soll näm­lich in der Regel auch dann zum Zuge kom­men, wenn die vor­ran­gig wirk­sam erklär­te frist­lo­se Kün­di­gung auf­grund einer Schon­frist­zah­lung oder Ver­pflich­tungs­er­klä­rung einer öffent­li­chen Stel­le zur Über­nah­me der Miet­schul­den unwirk­sam wird.

 

Die hilfs­wei­se aus­ge­spro­che­ne ordent­li­che Kün­di­gung stellt also kei­ne unzu­läs­si­ge Bedin­gung dar, wie es das Land­ge­richt Ber­lin zuvor ent­schie­den hat­te. Begrün­det wird dies damit, dass die bei­den Kün­di­gun­gen gleich­zei­tig und nicht zeit­lich ver­setzt aus­ge­spro­chen wer­den und somit unbe­ding­te Gül­tig­keit haben. Durch die Bezeich­nung der ordent­li­chen Kün­di­gung als hilfs­wei­se wird ledig­lich ver­deut­licht, dass die ordent­li­che Kün­di­gung erst nach­ran­gig geprüft wer­den soll.

 

Begrün­det wird dies des Wei­te­ren damit, dass es auch ande­re Grün­de geben kann, wes­halb die frist­lo­se Kün­di­gung nicht gerecht­fer­tigt ist, die ordent­li­che Kün­di­gung jedoch den­noch greift. Hier­bei stellt der Senat nicht nur auf eine frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs, son­dern gene­rell auf frist­lo­se Kün­di­gun­gen ab.

 

Das Ergeb­nis ist zwar rechts­dog­ma­tisch völ­lig kor­rekt, den­noch ist davon aus­zu­ge­hen, dass in naher Zukunft eine Geset­zes­än­de­rung dahin­ge­hend erfol­gen wird, dass bei Zah­lung sämt­li­cher Miet­rück­stän­de im Rah­men der Schon­frist auch sämt­li­che wegen des Zah­lungs­ver­zugs aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gun­gen — sowohl ordent­li­che als auch außer­or­dent­li­che Kün­di­gun­gen — des Ver­mie­ters unwirk­sam wer­den und sich der Mie­ter somit wei­ter­hin in einem unge­kün­dig­ten Miet­ver­hält­nis befindet.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a26814ccf899e38f66c10353c33d2cab&nr=88489&pos=0&anz=1

 

 

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