Hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch weiterhin möglich

 

Bei Verzug des Mieters entweder mit zwei vollen Monatsmieten oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete innerhalb von zwei aufeinander folgende Monate besteht für den Vermieter bekanntlich ein fristloses Kündigungsrecht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Neben der fristlosen Kündigung sollte hilfsweise zudem immer die ordentliche Kündigung erklärt werden, da die fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bei Zahlung der Mietrückstände im Rahmen der Schonfrist unwirksam wird.

 

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Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat zur Folge, dass der Mieter trotz Zahlung sämtlicher Mietrückstände weiterhin das Mietobjekt – allerdings erst bei Beendigung der Frist der ordentlichen Kündigung – verlassen muss. D.h., dass durch die Schonfristzahlung zwar die fristlose Kündigung unwirksam gemacht werden kann, die ordentliche jedoch bestehen bleibt, sodass das Mietobjekt von dem Mieter auf jeden Fall geräumt werden muss.

 

Nachdem das Landgericht Berlin die Auffassung vertreten hat, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ins Leere geht, da bereits die fristlose (außerordentliche) Kündigung das Mietverhältnis beendet habe und die Schonfristzahlung nur dazu führe, dass Ansprüche auf Räumung erlöschen würden, war der Bundesgerichtshof zu einer höchstrichterlichen Entscheidung angerufen worden.

 

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Dieser hat entschieden (BGH, Urteil vom 19.09.2018, VIII ZR 231/17), dass die hilfsweise erfolgte ordentliche Kündigung nicht nur in dem Fall, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam ist, sondern generell gilt. Die ordentliche Kündigung soll nämlich in der Regel auch dann zum Zuge kommen, wenn die vorrangig wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund einer Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Übernahme der Mietschulden unwirksam wird.

 

Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung stellt also keine unzulässige Bedingung dar, wie es das Landgericht Berlin zuvor entschieden hatte. Begründet wird dies damit, dass die beiden Kündigungen gleichzeitig und nicht zeitlich versetzt ausgesprochen werden und somit unbedingte Gültigkeit haben. Durch die Bezeichnung der ordentlichen Kündigung als hilfsweise wird lediglich verdeutlicht, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll.

 

Begründet wird dies des Weiteren damit, dass es auch andere Gründe geben kann, weshalb die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt ist, die ordentliche Kündigung jedoch dennoch greift. Hierbei stellt der Senat nicht nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sondern generell auf fristlose Kündigungen ab.

 

Das Ergebnis ist zwar rechtsdogmatisch völlig korrekt, dennoch ist davon auszugehen, dass in naher Zukunft eine Gesetzesänderung dahingehend erfolgen wird, dass bei Zahlung sämtlicher Mietrückstände im Rahmen der Schonfrist auch sämtliche wegen des Zahlungsverzugs ausgesprochenen Kündigungen – sowohl ordentliche als auch außerordentliche Kündigungen – des Vermieters unwirksam werden und sich der Mieter somit weiterhin in einem ungekündigten Mietverhältnis befindet.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a26814ccf899e38f66c10353c33d2cab&nr=88489&pos=0&anz=1

 

 

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