Fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung der Wohnung

 

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wich­ti­ger Grund für eine frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch den Ver­mie­ter ins­be­son­de­re dann vor, wenn der Mie­ter die Rech­te des Ver­mie­ters dadurch in erheb­li­chem Maße ver­letzt, dass er die Miet­sa­che durch Ver­nach­läs­si­gung der ihm oblie­gen­den Sorg­falt erheb­lich gefähr­det. Die Miet­sa­che muss dem­nach bereits geschä­digt wor­den sein oder die Gefahr einer Schä­di­gung muss sich durch die Sorg­falts­pflicht­ver­let­zung des Mie­ters bereits signi­fi­kant erhöht haben (Blank in Blank/Börstinghaus, Mie­te, 8. Auf­la­ge, § 543 BGB Rn. 71). Nicht aus­rei­chend ist inso­weit eine Ansamm­lung von Sperr­müll in der Woh­nung, wenn die Miet­sa­che nicht gefähr­det ist (AG Fried­berg WuM, 1991, 686), d.h. der Ver­mie­ter hat selbst bei einem Mie­ter mit Mes­sie-Syn­drom kein gene­rel­les Kün­di­gungs­recht. Anders liegt es jedoch, wenn der Mie­ter Abfall, Kar­tons etc. so im Kel­ler­flur lagert, dass ande­re Mie­ter ihre Kel­ler­räu­me nur schwer errei­chen kön­nen und der Brand­schutz nicht mehr gewähr­leis­tet ist (AG Dort­mund, DWW 1990, 179).

 

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Das Land­ge­richt Ber­lin hat in sei­nem Urteil vom 28.02.2011, 67 S 109/10, nun­mehr ent­schie­den, dass eine Abla­ge­rung von Müll und Gerüm­pel auch inner­halb des Miet­ob­jekts jedoch dann eine frist­lo­se Kün­di­gung recht­fer­tigt, wenn ent­we­der Mit­mie­ter durch Gerü­che beläs­tigt wer­den (so auch: AG Saar­brü­cken, Urt. v. 29.10.1993, 37 C 267/93) oder die Bau­sub­stanz kon­kret gefähr­det ist. Im ent­schie­de­nen Fall waren aller­dings sogar bereits Sub­stanz­schä­den durch Was­ser­spu­ren an den Böden und Schim­mel­schä­den an den Wän­den ein­ge­tre­ten.

 

Das Amts­ge­richt Ham­burg-Har­burg hat mit Urteil vom 18.03.2011, 641 C 363/10, ent­schie­den, dass die Ver­wahr­lo­sung einer Woh­nung in beträcht­li­chem Umfang eine Kün­di­gung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB recht­fer­tigt. Im vor­lie­gen­den Fall wur­de die Kün­di­gung zudem aus dem Grun­de für wirk­sam erach­tet, da der Mie­ter durch sein Ver­hal­ten auch den Haus­frie­den erheb­lich und nach­hal­tig gestört hat, sodass auch gem. § 569 Abs. 2 BGB ein wich­ti­ger Kün­di­gungs­grund vor­ge­le­gen hat. Der Grund für die Stö­rung des Haus­frie­dens ist in der sich durch die Ver­wahr­lo­sung der Miet­woh­nung erge­ben­den Gefahr eines Unge­zie­fer­be­falls sowie dem dar­aus resul­tie­ren­den Gestank zu sehen.

 

Zu beach­ten ist, dass gem. § 543 Abs. 3 BGB die Kün­di­gung erst nach erfolg­lo­ser Abmah­nung aus­ge­spro­chen wer­den kann. Die­se kann nur dann unter­blei­ben, wenn sie offen­sicht­lich kei­nen Erfolg ver­spricht oder die sofor­ti­ge Kün­di­gung aus beson­de­ren Grün­den unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen gerecht­fer­tigt ist. Ver­mie­tern ist es daher drin­gend anzu­ra­ten, in die­sen Fäl­len vor Aus­spruch der Kün­di­gung gene­rell eine ent­spre­chen­de Abmah­nung aus­zu­spre­chen, da sie ansons­ten im Fal­le eines spä­te­ren Räu­mungs­ver­fah­rens Gefahr lau­fen wür­den, beweis­fäl­lig zu blei­ben und den Pro­zess mit der Kon­se­quenz zu ver­lie­ren, dass der Mie­ter in der Woh­nung ver­blei­ben kann.

 

https://www.jurion.de/urteile/lg-berlin/2011–02-28/67-s-109_10/