Formelle Ordnungsgemäßheit von Betriebskostenabrechnungen

 

Die Betriebs­kos­ten einer Immo­bi­lie trägt natur­ge­mäß der Eigentümer/Vermieter. Die Ver­trags­par­tei­en kön­nen jedoch — wie in der Pra­xis üblich — gemäß § 556 BGB ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter auch die Betriebs­kos­ten trägt. Die Betriebs­kos­ten sind die lau­fen­den Kos­ten zur Unter­hal­tung des Grund­stücks. Eine ent­spre­chen­de Auf­stel­lung der Betriebs­kos­ten fin­det sich in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung, auf die in den ein­schlä­gi­gen Miet­ver­trags­for­mu­la­ren Bezug genom­men wird.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Die Betriebs­kos­ten kön­nen ent­we­der als pau­scha­le oder als Vor­aus­zah­lung ver­ein­bart wer­den. Der ent­schei­den­de Unter­schied hier­bei ist, dass Vor­aus­zah­lun­gen nur in ange­mes­se­ner Höhe ver­ein­bart wer­den dür­fen und über die­se ein­mal jähr­lich abge­rech­net wer­den muss. Die­se Abrech­nung muss dem Mie­ter spä­tes­tens bis zum Ende eines Jah­res nach Ablauf des Abrech­nungs­zeit­raums zuge­stellt wer­den. Bei Ver­säu­mung die­ser Frist kann der Ver­mie­ter in der Regel kei­ne Nach­for­de­rung mehr gel­tend machen.

 

Ein­wen­dun­gen gegen die Abrech­nung muss der Mie­ter wie­der­um inner­halb eines Zeit­raums von einem Jahr nach Zugang der Abrech­nung dem Ver­mie­ter mit­tei­len. Nach Ablauf die­ser Frist ist es dem Mie­ter in der Regel nicht mehr mög­lich, Ein­wen­dun­gen gel­tend zu machen. Dies gilt jedoch nur für mate­ri­el­le, nicht für for­mel­le Feh­ler der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Auf­grund des­sen ist im Ein­zel­fall die Unter­schei­dung zwi­schen einem for­mel­len und einem mate­ri­el­len Feh­ler von hoher Bedeu­tung, da mate­ri­el­le Feh­ler nach Ablauf der Ein­wen­dungs­frist nicht mehr ange­grif­fen wer­den kön­nen, so der Mie­ter die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung zu ver­tre­ten hat.

 

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So eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung for­mell unrich­tig ist, kann der Ver­mie­ter auch bei Ablauf der Ein­wen­dungs­frist kei­ne Nach­zah­lun­gen aus der Abrech­nung gegen­über dem Mie­ter gel­tend machen. Die feh­len­de Ord­nungs­mä­ßig­keit kann sich aller­dings auch nur auf ein­zel­ne Posi­tio­nen der Abrech­nung bezie­hen. In die­sem Fall ist die Abrech­nung nur hin­sicht­lich der ent­spre­chen­den Posi­ti­on unwirk­sam, im Übri­gen bleibt sie jedoch wirk­sam.

 

Die bis­he­ri­ge Recht­spre­chung hat von dem Ver­mie­ter ver­langt, bei Anga­be der Gesamt­kos­ten einen gege­be­nen­falls zu täti­gen­den Vor­weg­ab­zug – wegen Gewer­be­ein­hei­ten oder des Vor­lie­gens von soge­nann­ten Wirt­schafts­ein­hei­ten – für den Mie­ter kennt­lich zu machen. Die­se Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun­mehr expli­zit auf­ge­ge­ben (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15). Zur for­mel­len Ord­nungs­ge­mäß­heit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung genügt es nun­mehr hin­sicht­lich der Anga­be der Gesamt­kos­ten, wenn der Ver­mie­ter bei der jewei­li­gen Betriebs­kos­ten­art den Gesamt­be­trag angibt, den er auf die Woh­nungs­mie­ter der gewähl­ten Abrech­nungs­ein­heit umlegt. Dies gilt nun­mehr auch dann, wenn der Ver­mie­ter die­sen Gesamt­be­trag vor­ab um nicht auf den Mie­ter umla­ge­fä­hi­ge Kos­ten­an­tei­le berei­nigt hat; einer Anga­be und Erläu­te­rung der zum ange­setz­ten Gesamt­be­trag füh­ren­den Rechen­schrit­te bedarf es nach Auf­ga­be der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung nun nicht mehr.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=8ee60601c4cc31e23ee64cc3226c267b&nr=73552&pos=0&anz=1