Mietminderung bei Mietmängeln unabhängig von der Nutzung

 

Bekannt­lich trifft den Ver­mie­ter gemäß § 535 BGB Abs. 1 S. 2 BGB die Ver­pflich­tung, dem Mie­ter die Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand nicht nur zu über­las­sen, son­dern auch wäh­rend der Miet­zeit zu erhal­ten. D.h., der Ver­mie­ter hat nicht nur eine ein­ma­li­ge Her­stel­lungs­pflicht zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses, son­dern auch eine dau­ern­de Erhaltungspflicht.

 

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Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr ent­schie­den (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 99/17), dass dem Ver­mie­ter die­se Erhal­tungs­pflicht unab­hän­gig davon obliegt, ob der Mie­ter die Miet­sa­che tat­säch­lich (sel­ber) nutzt. Auch bei einer berech­tig­ten oder sogar unbe­rech­tig­ten Über­las­sung der Miet­sa­che durch den Mie­ter an einen Drit­ten, ist der Ver­mie­ter zur Man­gel­be­sei­ti­gung ver­pflich­tet. Der Mie­ter muss folg­lich nicht selbst durch den Man­gel der Miet­sa­che sub­jek­tiv beein­träch­tigt sein. Dies gilt auch bei eige­ner Nut­zung bei­spiels­wei­se dann, wenn sich der Mie­ter wäh­rend des Vor­lie­gens des Miet­man­gels (teil­wei­se) in Urlaub befun­den hat oder durch den Man­gel auf­grund ande­rer Umstän­de (z.B. Schicht­ar­beit) nicht beein­träch­tigt wor­den ist. Ent­schei­dend ist allein, dass ein Miet­man­gel vorliegt.

 

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In dem ent­schie­de­nen Fall ging es um einen län­ge­ren Aus­fall der Gas­ther­me. Da die Woh­nung mit Hei­zung ver­mie­tet wor­den war, schul­de­te der Ver­mie­ter auch die Ver­sor­gung mit Wär­me und Warm­was­ser. Die­se Pflicht bestand und besteht für den Ver­mie­ter, solan­ge das Miet­ver­hält­nis unge­kün­digt fortbesteht.

 

Da die Min­de­rung der Mie­te gemäß § 536 Abs. 1 BGB kraft Geset­zes ein­tritt, spielt auch inso­weit die sub­jek­ti­ve Betrof­fen­heit des Mie­ters von dem Man­gel kei­ne Rol­le. So ein Miet­man­gel vor­liegt ist der Mie­ter daher gene­rell zur Miet­min­de­rung berechtigt.

 

Dar­über hin­aus hat das Gericht ent­schie­den, dass der Mie­ter hin­sicht­lich der Kla­ge auf Fest­stel­lung einer bestimm­ten Min­de­rungs­quo­te auch in den Fäl­len ein Rechts­schutz­be­dürf­nis besitzt, wenn der Ver­mie­ter als Beklag­ter Wider­kla­ge auf Zah­lung der (voll­stän­di­gen) Mie­te erhebt. Da die Min­de­rung als Gegen­stand der Fest­stel­lungs­kla­ge bezüg­lich der Zah­lungs­kla­ge des Ver­mie­ters näm­lich ledig­lich eine ent­schei­dungs­re­le­van­te Vor­fra­ge dar­stellt, ist nur ein Teil­aspekt betrof­fen und liegt gera­de nicht der iden­ti­sche Streit­ge­gen­stand vor. Die­se Ent­schei­dung ist pro­zess­recht­lich von eini­ger Bedeu­tung, da vie­le Gerich­te der unte­ren Instan­zen dazu nei­gen oder zumin­dest bis­her dazu geneigt haben, dem Mie­ter im Fal­le einer auf Miet­zah­lung gerich­te­ten Wider­kla­ge das Rechts­schutz­be­dürf­nis hin­sicht­lich des Fest­stel­lungs­an­trags abzu­spre­chen und daher die Kla­ge inso­weit für unzu­läs­sig hielten.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0cde35444e9a4838f93dc7efce2b54b5&nr=87352&pos=0&anz=1

 

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