Mietminderung bei Mietmängeln unabhängig von der Nutzung

 

Bekanntlich trifft den Vermieter gemäß § 535 BGB Abs. 1 S. 2 BGB die Verpflichtung, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand nicht nur zu überlassen, sondern auch während der Mietzeit zu erhalten. D.h., der Vermieter hat nicht nur eine einmalige Herstellungspflicht zu Beginn des Mietverhältnisses, sondern auch eine dauernde Erhaltungspflicht.

 

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Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden (BGH, Urteil vom 22.08.2018, VIII ZR 99/17), dass dem Vermieter diese Erhaltungspflicht unabhängig davon obliegt, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich (selber) nutzt. Auch bei einer berechtigten oder sogar unberechtigten Überlassung der Mietsache durch den Mieter an einen Dritten, ist der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Der Mieter muss folglich nicht selbst durch den Mangel der Mietsache subjektiv beeinträchtigt sein. Dies gilt auch bei eigener Nutzung beispielsweise dann, wenn sich der Mieter während des Vorliegens des Mietmangels (teilweise) in Urlaub befunden hat oder durch den Mangel aufgrund anderer Umstände (z.B. Schichtarbeit) nicht beeinträchtigt worden ist. Entscheidend ist allein, dass ein Mietmangel vorliegt.

 

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In dem entschiedenen Fall ging es um einen längeren Ausfall der Gastherme. Da die Wohnung mit Heizung vermietet worden war, schuldete der Vermieter auch die Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Diese Pflicht bestand und besteht für den Vermieter, solange das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht.

 

Da die Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, spielt auch insoweit die subjektive Betroffenheit des Mieters von dem Mangel keine Rolle. So ein Mietmangel vorliegt ist der Mieter daher generell zur Mietminderung berechtigt.

 

Darüber hinaus hat das Gericht entschieden, dass der Mieter hinsichtlich der Klage auf Feststellung einer bestimmten Minderungsquote auch in den Fällen ein Rechtsschutzbedürfnis besitzt, wenn der Vermieter als Beklagter Widerklage auf Zahlung der (vollständigen) Miete erhebt. Da die Minderung als Gegenstand der Feststellungsklage bezüglich der Zahlungsklage des Vermieters nämlich lediglich eine entscheidungsrelevante Vorfrage darstellt, ist nur ein Teilaspekt betroffen und liegt gerade nicht der identische Streitgegenstand vor. Diese Entscheidung ist prozessrechtlich von einiger Bedeutung, da viele Gerichte der unteren Instanzen dazu neigen oder zumindest bisher dazu geneigt haben, dem Mieter im Falle einer auf Mietzahlung gerichteten Widerklage das Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich des Feststellungsantrags abzusprechen und daher die Klage insoweit für unzulässig hielten.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0cde35444e9a4838f93dc7efce2b54b5&nr=87352&pos=0&anz=1

 

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