Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

 

So ver­trag­lich zwi­schen den Par­tei­en nicht etwas ande­res ver­ein­bart wor­den ist, hat der Mie­ter die Mie­te im Vor­aus für den lau­fen­den Monat zu Beginn, spä­tes­tens bis zum drit­ten Werk­tag des Monats an den Ver­mie­ter zu zah­len.

 

»> Fach­an­walt Miet­recht FAQ

 

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­ho­fes ist der Ver­mie­ter zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 543 Abs. 1 BGB berech­tigt, wenn der Mie­ter die Mie­te fort­ge­setzt unpünkt­lich zahlt. Eine ent­spre­chen­de Kün­di­gung kann jedoch erst nach erfolg­ter Abmah­nung erfol­gen. Setzt der Mie­ter nach erfolg­ter Abmah­nung das abge­mahn­te Ver­hal­ten – die ver­spä­te­te Miet­zah­lung – fort, so kann der Ver­mie­ter bereits bei einem wei­te­ren zeit­na­hen Ver­stoß die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses aus­spre­chen.

 

Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr ent­schie­den (BGH, Urteil vom 29.06.2016, VIII ZR 173/15), dass eine frist­lo­se Kün­di­gung auf­grund ver­spä­te­ter Miet­zah­lun­gen nach § 543 Abs. 1 BGB auch dann mög­lich ist, wenn den Mie­ter selbst kein Ver­schul­den an der Ver­trags­ver­let­zung trifft.

 

D.h., dass eine frist­lo­se Kün­di­gung des Mie­ters auch dann mög­lich ist, wenn die Miet­zah­lungs­ver­pflich­tung durch das Job­cen­ter über­nom­men wor­den ist. Begrün­det wird dies damit, dass eine Behör­de, die im Rah­men der Daseins­vor­sor­ge staat­li­che Trans­fer-leis­tun­gen erbringt, nicht als Erfül­lungs­ge­hil­fe des Mie­ters tätig wird, wenn sie für ihn die Mie­te an den Ver­mie­ter zahlt. Der Mie­ter kann sich somit gegen eine erfolg­te Kün­di­gung nicht mit dem Argu­ment weh­ren, dass er alles dafür getan habe, dass das Job­cen­ter den Miet­zah­lungs­ver­pflich­tun­gen pünkt­lich nach­kommt.

 

Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

 

Eine Kün­di­gung ist aller­dings nur mög­lich, wenn eine Gesamt­ab­wä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen ergibt, dass dem Ver­mie­ter die wei­te­re Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zuge­mu­tet wer­den kann. Es müs­sen somit noch wei­te­re Umstän­de hin­zu­tre­ten, um eine berech­tig­te Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges aus­spre­chen zu kön­nen.

 

Bei der Abwä­gung ist inso­weit zu berück­sich­ti­gen, ob zahl­rei­che Ver­spä­tun­gen auf­ge­tre­ten sind, die­se jeweils einen erheb­li­chen Zeit­raum und erheb­li­che Beträ­ge betref­fen oder der Ver­mie­ter in beson­de­rem Maße auf den pünkt­li­chen Erhalt der Mie­te ange­wie­sen ist, bei­spiels­wei­se weil er dar­aus sei­nen Lebens­un­ter­halt bestrei­tet oder hier­mit Kre­di­te bedie­nen muss.

 

Zudem kann es eine Rol­le spie­len, ob das Miet­ver­hält­nis abge­se­hen von den unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen bis­her stö­rungs­frei ver­lau­fen ist oder kur­ze Zeit vor­her bereits eine berech­tig­te frist­lo­se Kün­di­gung aus­ge­spro­chen wor­den ist, die erst durch eine Zah­lung inner­halb der Schon­frist wäh­rend des Räu­mungs­pro­zes­ses unwirk­sam gewor­den ist.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=d1209d0ee3352cba2f2047a3bc2dbd20&nr=75391&pos=0&anz=1