Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges trotz unverschuldeter Notlage

 

So sich der Mie­ter für zwei auf­ein­an­der fol­gen­de Ter­mi­ne mit der Ent­rich­tung der Mie­te oder eines nicht uner­heb­li­chen Teils der Mie­te in Ver­zug befin­det oder in einem Zeit­raum, der sich über mehr als zwei Ter­mi­ne erstreckt, mit der Ent­rich­tung der Mie­te in Höhe eines Betra­ges in Ver­zug ist, der die Mie­te für zwei Mona­te erreicht, steht dem Ver­mie­ter ein frist­lo­ses Kün­di­gungs­recht zu.

 

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Der Mie­ter hat jedoch die Mög­lich­keit durch eine Schon­fris­t­zah­lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung her­bei­zu­füh­ren, wenn er die gesam­te fäl­li­ge Mie­te und Nut­zungs­ent­schä­di­gung spä­tes­tens zwei Mona­te nach Zustel­lung der Räu­mungs­kla­ge voll­stän­dig zahlt oder sich eine öffent­li­che Stel­le zur Zah­lung ver­pflich­tet (BGH, Urteil vom 24.08.2016, VIII ZR 261/15).

 

So der Mie­ter den Miet­rück­stand bereits vor Zugang der Kün­di­gung voll­stän­dig aus­ge­gli­chen hat, erlischt das Kün­di­gungs­recht bereits, sodass in die­sem Fall schon kein Aus­spruch einer wirk­sa­men Kün­di­gung mehr mög­lich ist.

 

Eine Schon­fris­t­zah­lung kommt aller­dings nur in Betracht, wenn der Ver­mie­ter eine frist­lo­se Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus­ge­spro­chen hat. Nicht jedoch, wenn er (gege­be­nen­falls hilfs­wei­se) eine ordent­li­che (frist­ge­mä­ße) Kün­di­gung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt hat. Eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB kommt nicht in Betracht. So also der Ver­mie­ter neben der frist­lo­sen Kün­di­gung hilfs­wei­se eine ordent­li­che Kün­di­gung erklärt, kann der Mie­ter durch eine Zah­lung inner­halb der Schon­frist ledig­lich die frist­lo­se, nicht jedoch die ordent­li­che Kün­di­gung hei­len (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 238/15).

 

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Begrün­det wird dies damit, dass eine ordent­li­che Kün­di­gung nur dann mög­lich ist, wenn der Mie­ter schuld­haft han­delt. Der Mie­ter hat daher die Mög­lich­keit, sich auf unvor­her­seh­ba­re wirt­schaft­li­che Eng­päs­se zu beru­fen. Es ist aller­dings inso­weit Sache des Mie­ters, in einem Räu­mungs­rechts­streit im Ein­zel­nen dar­zu­le­gen und zu bewei­sen, dass er den Zah­lungs­ver­zug auf­grund des Ein­tritts einer unvor­her­seh­ba­ren wirt­schaft­li­chen Not­la­ge man­gels Ver­schul­dens nicht zu ver­tre­ten hat. Der Mie­ter muss daher regel­mä­ßig sei­ne Ein­kom­mens- und Ver­mö­gens­ver­hält­nis­se offen legen und zu allen Umstän­den Stel­lung neh­men, die für einen behaup­te­ten Aus­schluss der Leis­tungs­fä­hig­keit von Bedeu­tung sein kön­nen.

 

In dem ent­schie­de­nen Fall hat­te der Mie­ter vor­ge­tra­gen, dass er durch eine unge­recht­fer­tig­te Voll­stre­ckungs­maß­nah­me der Finanz­be­hör­den unver­schul­det in eine schwie­ri­ge Liqui­di­täts­si­tua­ti­on gera­ten sei. Der Mie­ter hat­te jedoch weder kon­kre­te Anga­ben zur tat­säch­li­chen Höhe der Steu­er­schät­zung gemacht, noch eine Erläu­te­rung der Grün­de für das Zustan­de­kom­men die­ser Steu­er­schät­zung gelie­fert. Auch fehl­te jeg­li­che Dar­le­gung der Umstän­de der Bei­trei­bung der danach fest­ge­setz­ten Beträ­ge. Zudem hat­te der Mie­ter auch nicht vor­ge­tra­gen, dass er ver­sucht hät­te, mit dem Finanz­amt eine Stun­dungs­ver­ein­ba­rung zu tref­fen.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4a3545f020edc54cfb086ed3eee883fc&nr=76063&pos=0&anz=1