So sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, steht dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht zu.

 

Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit durch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Unwirksamkeit der Kündigung herbeizuführen, wenn er die gesamte fällige Miete und Nutzungsentschädigung spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (BGH, Urteil vom 24.08.2016, VIII ZR 261/15).

 

So der Mieter den Mietrückstand bereits vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen hat, erlischt das Kündigungsrecht bereits, sodass in diesem Fall schon kein Ausspruch einer wirksamen Kündigung mehr möglich ist.

 

Eine Schonfristzahlung kommt allerdings nur in Betracht, wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen hat. Nicht jedoch, wenn er (gegebenenfalls hilfsweise) eine ordentliche (fristgemäße) Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärt hat. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB kommt nicht in Betracht. So also der Vermieter neben der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, kann der Mieter durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist lediglich die fristlose, nicht jedoch die ordentliche Kündigung heilen (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 238/15).

 

Begründet wird dies damit, dass eine ordentliche Kündigung nur dann möglich ist, wenn der Mieter schuldhaft handelt. Der Mieter hat daher die Möglichkeit, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Es ist allerdings insoweit Sache des Mieters, in einem Räumungsrechtsstreit im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, dass er den Zahlungsverzug aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat. Der Mieter muss daher regelmäßig seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen legen und zu allen Umständen Stellung nehmen, die für einen behaupteten Ausschluss der Leistungsfähigkeit von Bedeutung sein können.

 

In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter vorgetragen, dass er durch eine ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahme der Finanzbehörden unverschuldet in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei. Der Mieter hatte jedoch weder konkrete Angaben zur tatsächlichen Höhe der Steuerschätzung gemacht, noch eine Erläuterung der Gründe für das Zustandekommen dieser Steuerschätzung geliefert. Auch fehlte jegliche Darlegung der Umstände der Beitreibung der danach festgesetzten Beträge. Zudem hatte der Mieter auch nicht vorgetragen, dass er versucht hätte, mit dem Finanzamt eine Stundungsvereinbarung zu treffen.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4a3545f020edc54cfb086ed3eee883fc&nr=76063&pos=0&anz=1

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=383046973cf73d835ec46fea13b837e2&nr=76043&pos=0&anz=1