Zurückerhalt der Mietsache gemäß § 548 BGB
Gemäß § 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
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Der Bundesgerichtshof hat nunmehr bestätigt, dass das Zurückerhalten grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetzt und eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich ist (BGH, Urteil vom 27.02.2019, XII ZR 63/18).
Gegebenenfalls kann der Lauf der Verjährungsfrist allerdings auch schon beginnen, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt. Hierzu ist jedoch ein eindeutiges Angebot auf Rückgabe des Mietobjekts mit vollständiger Besitzaufgabe – insbesondere der Schlüsselrückgabe – des Mieters vonnöten.
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So sich jedoch zum Zeitpunkt des Zugangs des Angebots bei dem Vermieter noch Einbauten/ Installationen des Mieters in den Mieträumen befinden und dieser im Rahmen des Angebotsschreibens dem Vermieter einen Vor-Ort-Termin anbietet, um sich darüber abzustimmen, welche Einbauten/ Installationen vom Vermieter übernommen bzw. vom Mieter noch ausgebaut werden, ist diese Voraussetzung nicht erfüllt.
Befinden sich nämlich zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens weiterhin Einbauten/ Installationen noch in den Mieträumen und besitzt der Mieter weiterhin die Schlüssel zum Mietobjekt, liegt weder eine vollständige und endgültige Besitzaufgabe des Mieters vor noch stellt diese Schreiben ein tatsächliches oder wörtliches Angebot zur Rückgabe des Mietobjekts zum aktuellen Zeitpunkt dar.
Der Mieter hatte im entschiedenen Fall selber vorgetragen, dass die Frage der Einrichtungen/Installationen noch zwischen den Parteien abgestimmt werden müsse. In der Folge scheiterten diese Gespräche und der Mieter gab das Mietobjekt schließlich drei Monate später zurück. Eine Verlagerung des Verjährungsbeginns auf einen vorherigen Zeitpunkt hat das Gericht unter obigen Ausführungen verneint, sodass die spätere Klage des Vermieters auf Zahlung von Kosten für nicht durchgeführte Arbeiten noch nicht verjährt war.
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