FACHANWALT MIETRECHT

Welchen Zweck erfüllt unsere “Fachanwalt Mietrecht FAQ”?

Dr. Rau­haus — Ihr Fach­an­walt für Miet­recht in Düs­sel­dorf beant­wor­tet hier wich­ti­ge Fra­gen zum Miet­recht. Wei­te­re Fra­gen und Ant­wor­ten fol­gen in Kürze.

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FACHANWALT MIETRECHT FAQ

Der Ver­mie­ter ist miet­ver­trag­lich ver­pflich­tet, dem Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­sa­che zu gewäh­ren. Dar­über hin­aus hat er die Miet­sa­che (Woh­nung, Haus, Grund­stück) in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu erhal­ten, d.h. die Miet­sa­che muss frei von Män­geln sein. Liegt ein sol­cher Man­gel vor, ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, die­sen unver­züg­lich und auf eige­ne Kos­ten — mit Aus­nah­me der Arbei­ten, wel­che unter die soge­nann­te Kleinst­re­pa­ra­tur­klau­sel fal­len — zu beseitigen.

Der Mie­ter ist ver­pflich­tet, dem Ver­mie­ter die ver­ein­bar­te Mie­te zu zah­len. Inso­weit ist ins­be­son­de­re dar­auf zu ach­ten, dass die Miet­zah­lung in vol­ler Höhe und zum ver­ein­bar­ten Fäl­lig­keits­ter­min erfolgt. Dar­über hin­aus ist der Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­sa­che nur ver­trags­ge­mäß zu nut­zen. Der Mie­ter ist zudem ver­pflich­tet, dem Ver­mie­ter einen Man­gel der Miet­sa­che unver­züg­lich anzu­zei­gen, um wei­te­re Schä­den an der Miet­sa­che zu ver­hin­dern und zudem sei­ne durch das Vor­lie­gen des Miet­man­gels bestehen­den Rech­te, ins­be­son­de­re auf Miet­min­de­rung, nicht zu verlieren.

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Ein Miet­man­gel liegt vor, wenn die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch ein­ge­schränkt oder auf­ge­ho­ben ist. Für die Zeit, wäh­rend der die Taug­lich­keit gemin­dert ist, ist der Mie­ter zu einer ange­mes­se­nen Miet­min­de­rung berech­tigt. Nur gering­fü­gi­ge Män­gel begrün­den aller­dings kein Minderungsrecht.

Das Min­de­rungs­recht sowie das Recht auf Man­gel­be­sei­ti­gung ent­ste­hen erst, wenn der Man­gel dem Ver­mie­ter bekannt ist bzw. der Mie­ter den Man­gel ange­zeigt hat. Der Ver­mie­ter hat den Man­gel sodann inner­halb einer ange­mes­se­nen Frist, wel­che abhän­gig von der Art des Man­gels ist, zu behe­ben. In der Regel soll­ten Män­gel jedoch inner­halb von zwei Wochen zu besei­ti­gen sein.

Kommt der Ver­mie­ter mit der Besei­ti­gung des Man­gels in Ver­zug, kann der Mie­ter den Man­gel selbst besei­ti­gen und Ersatz der erfor­der­li­chen Auf­wen­dun­gen ver­lan­gen. Zu beach­ten ist aller­dings, dass der Mie­ter dem Ver­mie­ter zuvor auch eine bestimm­te Frist zur Man­gel­be­sei­ti­gung gesetzt haben muss.

So dem Mie­ter bei Ver­trags­schluss der Man­gel bereits bekannt war, kann er die vor­ge­nann­ten Rech­te aller­dings nicht gel­tend machen. Inso­weit soll­te bei Ver­trags­schluss dar­auf geach­tet wer­den, dass ein ent­spre­chen­des Über­ga­be­pro­to­koll gefer­tigt wird und der Ver­mie­ter sich ver­pflich­tet, den Man­gel zu besei­ti­gen oder umge­kehrt der Mie­ter bestä­tigt, den Man­gel als ver­trags­ge­mäß zu akzeptieren.

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Gene­rell kann ein Miet­ver­hält­nis auch auf bestimm­te Zeit ein­ge­gan­gen und somit befris­tet wer­den. Es endet dann mit dem Ablauf der ver­ein­bar­ten Zeit.

Eine Befris­tung von Wohn­raum­miet­ver­trä­gen ist nur noch mit einem Zeit­miet­ver­trag nach § 575 BGB mög­lich, wenn der Ver­mie­ter die Woh­nung nach Ablauf der Miet­zeit im Wege des Eigen­be­darfs nut­zen, abrei­ßen bzw. umbau­en oder die Räu­me an einen zur Dienst­leis­tung Ver­pflich­te­ten — bei­spiels­wei­se eine Pfle­ge­kraft — ver­mie­ten will.

Zur Umge­hung die­ses Befris­tungs­ver­bo­tes besteht die Mög­lich­keit, einen ein­sei­ti­gen oder beid­sei­ti­gen Kün­di­gungs­ver­zicht zu ver­ein­ba­ren. Ein beid­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht ist for­mu­lar­mä­ßig aller­dings höchs­tens bis zur Dau­er von vier Jah­ren mög­lich. Ein indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­ter Kün­di­gungs­ver­zicht kann dem­ge­gen­über lebens­lang ver­ein­bart werden.

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Ist die Miet­zeit nicht bestimmt, so kann jede Ver­trags­par­tei das Miet­ver­hält­nis nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten kündigen.

Dem Mie­ter ist jeder­zeit und ohne Anga­be von Grün­den eine Kün­di­gung mit drei Mona­ten zum Monats­en­de bzw. spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag eines Monats zum Ablauf des über­nächs­ten Monats möglich.

Für den Ver­mie­ter besteht ein ordent­li­ches Kün­di­gungs­recht nur unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 573 BGB. Hier­nach kann der Ver­mie­ter kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. Inso­weit spie­len ins­be­son­de­re die Eigen­be­darfs­kün­di­gung sowie eine Kün­di­gung wegen ange­mes­se­ner wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung des Grund­stücks eine wich­ti­ge Rol­le. Die Kün­di­gungs­grün­de bzw. das berech­tig­te Inter­es­se muss der Ver­mie­ter in der Kün­di­gung, wel­che gene­rell schrift­lich erfol­gen und der ande­ren Ver­trags­par­tei auch nach­weis­lich zuge­stellt wer­den muss, dar­le­gen. Für den Ver­mie­ter ver­län­gert sich die gesetz­li­che Kün­di­gungs­frist von drei Mona­ten nach fünf­jäh­ri­ger bzw. acht­jäh­ri­ger Miet­dau­er auf sechs bzw. neun Monate.

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Der Ver­mie­ter kann eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs aus­spre­chen, wenn er die Räu­me als Woh­nung für sich, die zu sei­nem Haus­halt gehö­ren­den Per­so­nen oder Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ge benö­tigt. Es muss ein tat­säch­li­cher Nut­zungs­wil­le bzw. Über­las­sungs­wil­le bestehen. Andern­falls läge ein soge­nann­ter vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darf, wel­cher Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Mie­ters aus­löst, vor.

Der Ver­mie­ter muss die Kün­di­gung in ange­mes­se­ner Form begrün­den, sodass dem Mie­ter eine Prü­fung dahin­ge­hend mög­lich ist, ob tat­säch­lich ein Eigen­be­darf besteht. Der Bun­des­ge­richts­hof hat aller­dings in letz­ten Jah­ren die Anfor­de­run­gen an den Ver­mie­ter inso­weit immer wei­ter her­un­ter­ge­schraubt. Bei einer Prü­fung der Kün­di­gung wer­den nur die in dem Kün­di­gungs­schrei­ben auch ange­ge­be­nen Grün­de berück­sich­tigt. D.h. der Ver­mie­ter kann Grün­de nur nach­schie­ben, wenn die­se nach­träg­lich ent­stan­den sind.

So der behaup­te­te Eigen­be­darf tat­säch­lich gege­ben ist, müs­sen die Inter­es­sen des Mie­ters an der Auf­recht­erhal­tung des Miet­ver­hält­nis­ses erst auf sei­nen Kün­di­gungs­wi­der­spruch nach § 574 BGB berück­sich­tigt wer­den. Hier­nach kann der Mie­ter der Kün­di­gung des Ver­mie­ters wider­spre­chen und eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen, wenn die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses für ihn, sei­ne Fami­lie oder einen ande­ren Ange­hö­ri­gen sei­nes Haus­halts eine Här­te bedeu­ten wür­de, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist. Der Ver­mie­ter hat im Rah­men sei­ner Kün­di­gung auf die­se Wider­spruchs­mög­lich­keit hinzuweisen.

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Grund­sätz­lich kann jede Ver­trags­par­tei das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen. Ein wich­ti­ger Grund liegt vor, wenn dem Kün­di­gen­den unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re eines Ver­schul­dens der Ver­trags­par­tei­en, und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist oder bis zur sons­ti­gen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht zuge­mu­tet wer­den kann.

 

Ein wich­ti­ger Kün­di­gungs­grund für den Mie­ter liegt ins­be­son­de­re vor, wenn die­sem der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che ganz oder zum Teil nicht recht­zei­tig gewährt oder wie­der ent­zo­gen wird.

 

Ein wich­ti­ger Kün­di­gungs­grund für den Ver­mie­ter liegt ins­be­son­de­re vor, wenn der Mie­ter die Rech­te des Ver­mie­ters dadurch in erheb­li­chem Maße ver­letzt, dass er die Miet­sa­che durch Ver­nach­läs­si­gung der ihm oblie­gen­den Sorg­falt erheb­lich gefähr­det oder sie einem Drit­ten über­lässt. Dar­über hin­aus liegt ein wich­ti­ger Kün­di­gungs­grund vor, wenn der Mie­ter mit der Miet­zah­lung in Ver­zug gerät oder die Mie­te stän­dig ver­spä­tet zahlt.

 

Besteht der wich­ti­ge Grund in der Ver­let­zung einer Pflicht aus dem Miet­ver­trag, so ist die Kün­di­gung i.d.R. erst nach erfolg­lo­sem Ablauf einer zur Abhil­fe bestimm­ten ange­mes­se­nen Frist oder nach erfolg­lo­ser Abmah­nung zulässig.

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Der Mie­ter ist zur Zah­lung einer Kau­ti­on nur ver­pflich­tet, so die­ses expli­zit ver­trag­lich ver­ein­bart wor­den ist. Die Höhe der Kau­ti­on ist auf drei Net­to-Monats­mie­ten begrenzt, d.h. die als Pau­scha­le oder als Vor­aus­zah­lung aus­ge­wie­se­nen Betriebs­kos­ten blei­ben bei der Höhe der Kau­ti­on unberücksichtigt.

Um den Mie­ter vor einer Über­for­de­rung zu schüt­zen, ist die­ser zur Zah­lung der Kau­ti­on in drei glei­chen monat­li­chen Raten berech­tigt. Die ers­te Teil­zah­lung ist dabei zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses und nicht etwa bereits bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges fäl­lig. Die bei­den wei­te­ren Raten wer­den zusam­men mit den unmit­tel­bar fol­gen­den Miet­zah­lun­gen fällig.

Der Ver­mie­ter ist ver­pflich­tet, die Kau­ti­on getrennt von sei­nem Ver­mö­gen bei einem Kre­dit­in­sti­tut zu dem für Spar­ein­la­gen mit drei­mo­na­ti­ger Kün­di­gungs­frist übli­chen Zins­satz anzu­le­gen. Selbst­ver­ständ­lich kann zwi­schen den Ver­trags­par­tei­en auch eine ande­re Anla­ge­form ver­ein­bart wer­den. Die Zin­sen bzw. Erträ­ge aus der Anla­ge der Kau­ti­on ste­hen aller­dings aus­schließ­lich dem Mie­ter zu.

Nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ist der Ver­mie­ter nach Ablauf einer ange­mes­se­nen Frist von in der Regel 3–6 Mona­ten ver­pflich­tet, die Kau­ti­on inklu­si­ve der Erträ­ge an sei­nen (ehe­ma­li­gen) Mie­ter zurück­zu­zah­len. Ledig­lich hin­sicht­lich einer gege­be­nen­falls noch zu erwar­ten­den Betriebs­kos­ten­nach­zah­lung aus einer noch zu erstel­len­den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist der Ver­mie­ter zum Zurück­be­halt eines ange­mes­se­nen Teils der Kau­ti­on berechtigt.

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Gene­rell ist der Ver­mie­ter zur Tra­gung der Betriebs­kos­ten sei­ner Immo­bi­lie ver­pflich­tet. Die Ver­trags­par­tei­en kön­nen jedoch ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter Betriebs­kos­ten trägt. Betriebs­kos­ten sind defi­niert als die Kos­ten, die dem Ver­mie­ter durch den bestim­mungs­mä­ßi­gen Gebrauch der Immo­bi­lie bzw. des Grund­stücks lau­fend ent­ste­hen. Für die Auf­stel­lung der Betriebs­kos­ten gilt die Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung, wel­che einen Betriebs­kos­ten­ka­ta­log enthält.

Die Betriebs­kos­ten kön­nen ent­we­der als monat­li­che Pau­scha­le oder als monat­li­che Vor­aus­zah­lung geleis­tet wer­den. Sind monat­li­che Vor­aus­zah­lun­gen ver­ein­bart, ist der Ver­mie­ter ver­pflich­tet, über die­se ein­mal jähr­lich abzu­rech­nen. Die Abrech­nung muss dem Mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums zuge­hen. Geht die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung dem Mie­ter nicht frist­ge­mäß zu, behält die­ser zwar sei­nen Anspruch auf Erstel­lung einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, der Ver­mie­ter ist jedoch nicht mehr berech­tigt, ein evtl. bestehen­des Betriebs­kos­ten­sal­do von dem Mie­ter einzufordern.

Ein­wen­dun­gen gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung hat der Mie­ter wie­der­um spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Zugang der Abrech­nung dem Ver­mie­ter mit­zu­tei­len. Nach Ablauf die­ser Frist ist er mit der Gel­tend­ma­chung von Ein­wen­dun­gen aus­ge­schlos­sen. Zur Über­prü­fung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung steht dem Mie­ter ein Ein­sichts­recht in die der Abrech­nung zugrun­de lie­gen­den Bele­ge zu. Hier­von umfasst sind auch die ver­brauchs­be­ding­ten Abrech­nun­gen (Heiz­kos­ten­ab­rech­nung, Kalt- und Warm­was­ser­kos­ten-abrech­nung) der ande­ren Mie­ter. So dem Mie­ter eine Bele­ge­in­sicht nicht gewährt wird, wird ein Betriebs­kos­ten­sal­do nicht zur Zah­lung fäl­lig. D.h. der Ver­mie­ter kann eine Nach­zah­lung nur ein­for­dern, so er dem Mie­ter zuvor Bele­ge­in­sicht gewährt oder die­sem Beleg­ko­pien über­sandt hat.

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“Außer dem Kampf an der Front hat wohl kei­ne ande­re Arbeit so vie­le Opfer gefor­dert wie die medizinische.”
Karl Marx, deut­scher Phi­lo­soph, Sozi­al­öko­nom und sozia­lis­ti­scher Theoretiker