FACHANWALT MIETRECHT

Welchen Zweck erfüllt unsere „Fachanwalt Mietrecht FAQ“?

Dr. Rauhaus – Ihr Fachanwalt für Mietrecht in Düsseldorf beantwortet hier wichtige Fragen zum Mietrecht. Weitere Fragen und Antworten folgen in Kürze.

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FACHANWALT MIETRECHT FAQ

Der Vermieter ist mietvertraglich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietsache zu gewähren. Darüber hinaus hat er die Mietsache (Wohnung, Haus, Grundstück) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, d.h. die Mietsache muss frei von Mängeln sein. Liegt ein solcher Mangel vor, ist der Vermieter verpflichtet, diesen unverzüglich und auf eigene Kosten – mit Ausnahme der Arbeiten, welche unter die sogenannte Kleinstreparaturklausel fallen – zu beseitigen.

 

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Insoweit ist insbesondere darauf zu achten, dass die Mietzahlung in voller Höhe und zum vereinbarten Fälligkeitstermin erfolgt. Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nur vertragsgemäß zu nutzen. Der Mieter ist zudem verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen, um weitere Schäden an der Mietsache zu verhindern und zudem seine durch das Vorliegen des Mietmangels bestehenden Rechte, insbesondere auf Mietminderung, nicht zu verlieren.

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Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt oder aufgehoben ist. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, ist der Mieter zu einer angemessenen Mietminderung berechtigt. Nur geringfügige Mängel begründen allerdings kein Minderungsrecht.

 

Das Minderungsrecht sowie das Recht auf Mangelbeseitigung entstehen erst, wenn der Mangel dem Vermieter bekannt ist bzw. der Mieter den Mangel angezeigt hat. Der Vermieter hat den Mangel sodann innerhalb einer angemessenen Frist, welche abhängig von der Art des Mangels ist, zu beheben. In der Regel sollten Mängel jedoch innerhalb von zwei Wochen zu beseitigen sein.

 

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Zu beachten ist allerdings, dass der Mieter dem Vermieter zuvor auch eine bestimmte Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt haben muss.

 

So dem Mieter bei Vertragsschluss der Mangel bereits bekannt war, kann er die vorgenannten Rechte allerdings nicht geltend machen. Insoweit sollte bei Vertragsschluss darauf geachtet werden, dass ein entsprechendes Übergabeprotokoll gefertigt wird und der Vermieter sich verpflichtet, den Mangel zu beseitigen oder umgekehrt der Mieter bestätigt, den Mangel als vertragsgemäß zu akzeptieren.

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Generell kann ein Mietverhältnis auch auf bestimmte Zeit eingegangen und somit befristet werden. Es endet dann mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit.

 

Eine Befristung von Wohnraummietverträgen ist nur noch mit einem Zeitmietvertrag nach § 575 BGB möglich, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit im Wege des Eigenbedarfs nutzen, abreißen bzw. umbauen oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten – beispielsweise eine Pflegekraft – vermieten will.

 

Zur Umgehung dieses Befristungsverbotes besteht die Möglichkeit, einen einseitigen oder beidseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht ist formularmäßig allerdings höchstens bis zur Dauer von vier Jahren möglich. Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht kann demgegenüber lebenslang vereinbart werden.

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Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.

 

Dem Mieter ist jederzeit und ohne Angabe von Gründen eine Kündigung mit drei Monaten zum Monatsende bzw. spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.

 

Für den Vermieter besteht ein ordentliches Kündigungsrecht nur unter den Voraussetzungen des § 573 BGB. Hiernach kann der Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Insoweit spielen insbesondere die Eigenbedarfskündigung sowie eine Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks eine wichtige Rolle. Die Kündigungsgründe bzw. das berechtigte Interesse muss der Vermieter in der Kündigung, welche generell schriftlich erfolgen und der anderen Vertragspartei auch nachweislich zugestellt werden muss, darlegen. Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nach fünfjähriger bzw. achtjähriger Mietdauer auf sechs bzw. neun Monate.

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Der Vermieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder Familienangehörige benötigt. Es muss ein tatsächlicher Nutzungswille bzw. Überlassungswille bestehen. Andernfalls läge ein sogenannter vorgetäuschter Eigenbedarf, welcher Schadensersatzansprüche des Mieters auslöst, vor.

Der Vermieter muss die Kündigung in angemessener Form begründen, sodass dem Mieter eine Prüfung dahingehend möglich ist, ob tatsächlich ein Eigenbedarf besteht. Der Bundesgerichtshof hat allerdings in letzten Jahren die Anforderungen an den Vermieter insoweit immer weiter heruntergeschraubt. Bei einer Prüfung der Kündigung werden nur die in dem Kündigungsschreiben auch angegebenen Gründe berücksichtigt. D.h. der Vermieter kann Gründe nur nachschieben, wenn diese nachträglich entstanden sind.

 

So der behauptete Eigenbedarf tatsächlich gegeben ist, müssen die Interessen des Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses erst auf seinen Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB berücksichtigt werden. Hiernach kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Vermieter hat im Rahmen seiner Kündigung auf diese Widerspruchsmöglichkeit hinzuweisen.

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Grundsätzlich kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

 

Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter liegt insbesondere vor, wenn diesem der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

 

Ein wichtiger Kündigungsgrund für den Vermieter liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie einem Dritten überlässt. Darüber hinaus liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät oder die Miete ständig verspätet zahlt.

 

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung i.d.R. erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

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Der Mieter ist zur Zahlung einer Kaution nur verpflichtet, so dieses explizit vertraglich vereinbart worden ist. Die Höhe der Kaution ist auf drei Netto-Monatsmieten begrenzt, d.h. die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten bleiben bei der Höhe der Kaution unberücksichtigt.

 

Um den Mieter vor einer Überforderung zu schützen, ist dieser zur Zahlung der Kaution in drei gleichen monatlichen Raten berechtigt. Die erste Teilzahlung ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses und nicht etwa bereits bei Abschluss des Mietvertrages fällig. Die beiden weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

 

Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Selbstverständlich kann zwischen den Vertragsparteien auch eine andere Anlageform vereinbart werden. Die Zinsen bzw. Erträge aus der Anlage der Kaution stehen allerdings ausschließlich dem Mieter zu.

 

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist von in der Regel 3-6 Monaten verpflichtet, die Kaution inklusive der Erträge an seinen (ehemaligen) Mieter zurückzuzahlen. Lediglich hinsichtlich einer gegebenenfalls noch zu erwartenden Betriebskostennachzahlung aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter zum Zurückbehalt eines angemessenen Teils der Kaution berechtigt.

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Generell ist der Vermieter zur Tragung der Betriebskosten seiner Immobilie verpflichtet. Die Vertragsparteien können jedoch vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind definiert als die Kosten, die dem Vermieter durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch der Immobilie bzw. des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung, welche einen Betriebskostenkatalog enthält.

 

Die Betriebskosten können entweder als monatliche Pauschale oder als monatliche Vorauszahlung geleistet werden. Sind monatliche Vorauszahlungen vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, über diese einmal jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Geht die Betriebskostenabrechnung dem Mieter nicht fristgemäß zu, behält dieser zwar seinen Anspruch auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung, der Vermieter ist jedoch nicht mehr berechtigt, ein evtl. bestehendes Betriebskostensaldo von dem Mieter einzufordern.

 

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hat der Mieter wiederum spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit der Geltendmachung von Einwendungen ausgeschlossen. Zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu. Hiervon umfasst sind auch die verbrauchsbedingten Abrechnungen (Heizkostenabrechnung, Kalt- und Warmwasserkosten-abrechnung) der anderen Mieter. So dem Mieter eine Belegeinsicht nicht gewährt wird, wird ein Betriebskostensaldo nicht zur Zahlung fällig. D.h. der Vermieter kann eine Nachzahlung nur einfordern, so er dem Mieter zuvor Belegeinsicht gewährt oder diesem Belegkopien übersandt hat.

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„Außer dem Kampf an der Front hat wohl keine andere Arbeit so viele Opfer gefordert wie die medizinische.“
Karl Marx, deutscher Philosoph, Sozialökonom und sozialistischer Theoretiker