So sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, steht dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht zu.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr festgestellt, dass dem Vermieter auch dann ein Kündigungsrecht zusteht, wenn der Mieter auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen auch rechtzeitig beantragt hat, jedoch keine Zahlungen an den Vermieter erfolgt sind (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR175/14). Dies gilt auch, wenn der zuständige Träger der Sozialhilfe nach Kündigungsausspruch zur Übernahme der Mietschulden gerichtlich verpflichtet worden ist, da auch diese Tatsache nichts daran ändert, dass der Mieter den Mietzahlungsverzug letztendlich zu vertreten hat.

Es bleibt also weiterhin bei dem juristischen Grundsatz: Geld hat man zu haben! D.h., dass jedermann, der eine vertragliche Verpflichtung eingeht, für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten schützt den Mieter auch dann nicht vor einer Kündigung, wenn das Ausbleiben der Mietzahlung auf unverschuldeten Ursachen beruht. Der Mieter hat folglich verschuldensunabhängig stets für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Es werden weder die persönlichen Umstände des Mieters noch berücksichtigt, dass dieser selbst finanziell schlicht nicht in der Lage ist, die Mietzahlungen zu erbringen. Ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht selbst dann, wenn der zuständige Sozialhilfeträger die Übernahme der Mietzahlungen zu Unrecht verweigert hat.

Nach dieser vermieterfreundlichen Entscheidung ist somit einzig und allein auf den Umstand des Zahlungsverzuges abzustellen. Liegen demnach die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB vor, besteht ein uneingeschränktes Recht zur fristlosen Kündigung. Es muss somit kein Rückgriff auf § 543 Abs. 1 BGB genommen werden. Nach dieser Vorschrift kann das Mietverhältnis vom Vermieter nämlich nur dann fristlos gekündigt werden, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. D.h., im Rahmen dieser Norm müssen zusätzliche Abwägungsvoraussetzungen erfüllt sein. Dies ist bei einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 BGB nicht der Fall.

Zu beachten ist insoweit noch § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB, wonach eine fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Diese Mieterschutzvorschrift greift jedoch nur, wenn von dieser Möglichkeit innerhalb der letzten zwei Jahre nicht schon einmal Gebrauch gemacht worden ist.

Vermietern ist daher dringend anzuraten, bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht nur fristlos, sondern auch ordentlich zu kündigen, da die oben beschriebene Heilungsmöglichkeit nur für fristlose, nicht jedoch für fristgemäße Kündigungen gilt. D.h. wiederum, dass bei Ausspruch einer fristlosen und hilfsweise auch ordentlichen Kündigung der Mieter auch dann die Wohnung räumen muss, wenn er innerhalb der Zweimonatsfrist die fällige Miete nachzahlt. Die Kündigung greift dann zwar erst zum ordentlichen Kündigungszeitpunkt, dieser dürfte aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens jedoch in der Regel zum Zeitpunkt der Entscheidungsreife des Rechtsstreits bereits erreicht sein, sodass der Mieter antragsgemäß zur Räumung der Mietwohnung verurteilt werden wird.