Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die Mietsache muss demnach bereits geschädigt worden sein oder die Gefahr einer Schädigung muss sich durch die Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters bereits signifikant erhöht haben (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 8. Auflage, § 543 BGB Rn. 71). Nicht ausreichend ist insoweit eine Ansammlung von Sperrmüll in der Wohnung, wenn die Mietsache nicht gefährdet ist (AG Friedberg WuM, 1991, 686), d.h. der Vermieter hat selbst bei einem Mieter mit Messie-Syndrom kein generelles Kündigungsrecht. Anders liegt es jedoch, wenn der Mieter Abfall, Kartons etc. so im Kellerflur lagert, dass andere Mieter ihre Kellerräume nur schwer erreichen können und der Brandschutz nicht mehr gewährleistet ist (AG Dortmund, DWW 1990, 179).

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 28.02.2011, 67 S 109/10, nunmehr entschieden, dass eine Ablagerung von Müll und Gerümpel auch innerhalb des Mietobjekts jedoch dann eine fristlose Kündigung rechtfertigt, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden (so auch: AG Saarbrücken, Urt. v. 29.10.1993, 37 C 267/93) oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist. Im entschiedenen Fall waren allerdings sogar bereits Substanzschäden durch Wasserspuren an den Böden und Schimmelschäden an den Wänden eingetreten.

Das Amtsgericht Hamburg-Harburg hat mit Urteil vom 18.03.2011, 641 C 363/10, entschieden, dass die Verwahrlosung einer Wohnung in beträchtlichem Umfang eine Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt. Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung zudem aus dem Grunde für wirksam erachtet, da der Mieter durch sein Verhalten auch den Hausfrieden erheblich und nachhaltig gestört hat, sodass auch gem. § 569 Abs. 2 BGB ein wichtiger Kündigungsgrund vorgelegen hat. Der Grund für die Störung des Hausfriedens ist in der sich durch die Verwahrlosung der Mietwohnung ergebenden Gefahr eines Ungezieferbefalls sowie dem daraus resultierenden Gestank zu sehen.

Zu beachten ist, dass gem. § 543 Abs. 3 BGB die Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden kann. Diese kann nur dann unterbleiben, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Vermietern ist es daher dringend anzuraten, in diesen Fällen vor Ausspruch der Kündigung generell eine entsprechende Abmahnung auszusprechen, da sie ansonsten im Falle eines späteren Räumungsverfahrens Gefahr laufen würden, beweisfällig zu bleiben und den Prozess mit der Konsequenz zu verlieren, dass der Mieter in der Wohnung verbleiben kann.