Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Verbraucherinsolvenz des Mieters
Bislang war es nicht möglich, dem Mieter, welcher in die Verbraucherinsolvenz gegangen war, wegen solcher Mietrückstände fristlos zu kündigen, welche bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden waren. Der Bundesgerichtshof hat sich nunmehr mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch bzgl. (zum Teil) bereits zuvor fällig gewordener Mietansprüche aussprechen kann, wenn das Mietverhältnis zuvor von dem Insolvenzverwalter freigegeben worden ist (BGH, Urteil vom 17.06.2015, VIII ZR 19/14).
»> Fachanwalt Mietrecht FAQ
Grundsätzlich ist es gemäß § 112 InsO so, dass ein Mietverhältnis, welches der Schuldner als Mieter eingegangen ist, von dem Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens durch den Mieter nicht mehr wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, kündigen kann.
Befindet sich der Mieter in der Insolvenz, kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf eine gegebenenfalls vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis kündigen. Im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenz-verwalters, die Freigabe des Mietverhältnisses zu erklären. Mit der Freigabeerklärung fällt das Mietverhältnis nicht mehr in die Insolvenzmasse, sondern wieder in die Verfügungs-befugnis der Vertragsparteien zurück.
Ihr Fachanwalt für Mietrecht informiert
Wenn der Insolvenzverwalter diese Erklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgibt, entfällt die Kündigungssperre des § 112 InsO, sodass bereits nach bisheriger Rechtslage eine Kündigung durch den Vermieter möglich war, so ab diesem Zeitpunkt weitere Mietrückstände aufgelaufen waren, die zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt haben. Die bis zum Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufenen Mietrückstände durften insoweit jedoch keine Berücksichtigung finden.
Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nunmehr mit Wirksamwerden der Freigabeerklärung bzw. der Enthaftungserklärung eine außerordentliche Kündigung auch aufgrund von Mietrückständen möglich, welche bereits vor der Eröffnung des Insolvenz-verfahrens entstanden sind.
Begründet wird dies damit, dass die Kündigungssperre des § 112 InsO lediglich dem Schutz der Insolvenzmasse, jedoch nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters vor dem Verlust der Wohnung dient. Der Mieter ist dennoch vor den Kündigungsfolgen dadurch geschützt, dass er die Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen begleichen kann. Nach dieser Regelung wird eine Kündigung nämlich unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit einer Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Mieten bzw. der nach erfolgter Kündigung zu zahlenden Nutzungs-entschädigungen befriedigt wird. Der Zahlung steht die Mietschuldenübernahmeerklärung einer dritten, insbesondere öffentlichen Stelle, gleich.