Der Ver­käu­fer einer Immo­bi­lie / eines Grund­stücks haf­tet sowohl für Sach­män­gel als auch für Rechts­män­gel. In der Regel wird die­se Haf­tung jedoch im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag aus­ge­schlos­sen, sodass der Käu­fer nur für arg­lis­ti­ges Ver­hal­ten haf­tet.

 

Nach einem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16) zäh­len Anga­ben in einem Expo­sé zu den Eigen­schaf­ten, die der Käu­fer eines Grund­stücks nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers oder sei­nes Gehil­fen (i.d.R. Mak­ler) erwar­ten darf. Der Haf­tungs­aus­schluss für Sach­män­gel umfasst zwar auch grund­sätz­lich die nach einem sol­chen Expo­sé zu erwar­ten­den Eigen­schaf­ten, aller­dings kann sich der Ver­käu­fer auf die­sen Haf­tungs­aus­schluss nicht beru­fen, sofern er einen Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen bzw. auf Nach­fra­ge nicht offen­bart hat

 

Dem ent­schie­de­nen Fall lag der Sach­ver­halt zugrun­de, dass ein Wohn­haus aus den fünf­zi­ger Jah­ren in einem Expo­sé dahin­ge­hend bewor­ben wor­den ist, dass das Haus unter­kel­lert (tro­cken) sei. Dies traf jedoch tat­säch­lich nicht zu, da der Kel­ler eben­so feucht war wie bei ver­gleich­ba­ren Gebäu­den aus den fünf­zi­ger Jah­ren. Der Ver­käu­fer hat­te zudem vor der Haus­be­sich­ti­gung die Kel­ler­wän­de extra neu gestri­chen und den Käu­fer auf aus­drück­li­che Nach­fra­ge nach der Tro­cken­heit des Kel­lers nicht auf die vor kur­zem durch­ge­führ­ten Maler­ar­bei­ten und die somit ver­bor­ge­ne Feuch­tig­keit hin­ge­wie­sen.

 

Das Gericht hat ent­schie­den, dass die Immo­bi­lie auf­grund des feuch­ten Kel­lers mit einem Sach­man­gel behaf­tet ist. Der streit­ge­gen­ständ­li­che Kauf­ver­trag ent­hielt zwar kei­ne ent­spre­chen­de Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung, aber zur Beschaf­fen­heit einer Kauf­sa­che gehö­ren auch Eigen­schaf­ten, die der Käu­fer nach den öffent­li­chen Äuße­run­gen des Ver­käu­fers oder des­sen Gehil­fen erwar­ten darf. In dem ent­schie­de­nen Fall muss­te sich der Ver­käu­fer zurech­nen las­sen, dass der von ihm beauf­trag­te Mak­ler den Kel­ler im Expo­sé als tro­cken bewor­ben hat­te.

 

Durch die Nach­fra­ge des Käu­fers war zudem deut­lich gewor­den, dass die­se Eigen­schaft der Kauf­sa­che für ihn beson­ders wich­tig war. Da der Ver­käu­fer den Man­gel in arg­lis­ti­ger Wei­se auf Nach­fra­ge des Käu­fers nicht offen­bart hat­te, muss­te der Kauf auf Kos­ten des Ver­käu­fers rück­ab­ge­wi­ckelt wer­den.

 

Anzu­mer­ken ist noch, dass wenn der Kel­ler nicht expli­zit als tro­cken bewor­ben wor­den wäre, die Feuch­tig­keit des Kel­lers kei­nen Man­gel der Immo­bi­lie dar­ge­stellt hät­te, da vor­han­de­ne Feuch­tig­keit typisch für Kel­ler in Wohn­häu­sern aus den fünf­zi­ger Jah­ren ist. Erst durch das feh­ler­haf­te Expo­sé wur­de somit die Tat­sa­che des feuch­ten Kel­lers auf Nach­fra­ge des Käu­fers über­haupt erst offen­ba­rungs­pflich­tig.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=7493322459553105f45654ac84b09415&nr=82334&pos=0&anz=1