Der Verkäufer einer Immobilie / eines Grundstücks haftet sowohl für Sachmängel als auch für Rechtsmängel. In der Regel wird diese Haftung jedoch im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen, sodass der Käufer nur für arglistiges Verhalten haftet.

 

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16) zählen Angaben in einem Exposé zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen (i.d.R. Makler) erwarten darf. Der Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst zwar auch grundsätzlich die nach einem solchen Exposé zu erwartenden Eigenschaften, allerdings kann sich der Verkäufer auf diesen Haftungsausschluss nicht berufen, sofern er einen Mangel arglistig verschwiegen bzw. auf Nachfrage nicht offenbart hat

 

Dem entschiedenen Fall lag der Sachverhalt zugrunde, dass ein Wohnhaus aus den fünfziger Jahren in einem Exposé dahingehend beworben worden ist, dass das Haus unterkellert (trocken) sei. Dies traf jedoch tatsächlich nicht zu, da der Keller ebenso feucht war wie bei vergleichbaren Gebäuden aus den fünfziger Jahren. Der Verkäufer hatte zudem vor der Hausbesichtigung die Kellerwände extra neu gestrichen und den Käufer auf ausdrückliche Nachfrage nach der Trockenheit des Kellers nicht auf die vor kurzem durchgeführten Malerarbeiten und die somit verborgene Feuchtigkeit hingewiesen.

 

Das Gericht hat entschieden, dass die Immobilie aufgrund des feuchten Kellers mit einem Sachmangel behaftet ist. Der streitgegenständliche Kaufvertrag enthielt zwar keine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung, aber zur Beschaffenheit einer Kaufsache gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder dessen Gehilfen erwarten darf. In dem entschiedenen Fall musste sich der Verkäufer zurechnen lassen, dass der von ihm beauftragte Makler den Keller im Exposé als trocken beworben hatte.

 

Durch die Nachfrage des Käufers war zudem deutlich geworden, dass diese Eigenschaft der Kaufsache für ihn besonders wichtig war. Da der Verkäufer den Mangel in arglistiger Weise auf Nachfrage des Käufers nicht offenbart hatte, musste der Kauf auf Kosten des Verkäufers rückabgewickelt werden.

 

Anzumerken ist noch, dass wenn der Keller nicht explizit als trocken beworben worden wäre, die Feuchtigkeit des Kellers keinen Mangel der Immobilie dargestellt hätte, da vorhandene Feuchtigkeit typisch für Keller in Wohnhäusern aus den fünfziger Jahren ist. Erst durch das fehlerhafte Exposé wurde somit die Tatsache des feuchten Kellers auf Nachfrage des Käufers überhaupt erst offenbarungspflichtig.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=7493322459553105f45654ac84b09415&nr=82334&pos=0&anz=1