Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist. In einer Vielzahl von Fällen sind vom BGH sog. Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt worden, da sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Generell ist zwar die Vereinbarung von Renovierungsfristen von drei Jahren für Küche, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle Nebenräume nicht zu beanstanden, es darf sich jedoch nicht um sog. starre Fristen handeln.

Von starren Fristen spricht man, wenn die Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf grds. innerhalb der genannten Zeiträume erfolgen muss. Um die Klausel zu einer sog. weichen und damit gültigen Klausel werden zu lassen, muss die Renovierungspflicht von dem Grad der Abnutzung abhängig gemacht werden. Dies geschieht durch Formulierungen wie in der Regel oder im Allgemeinen. Unwirksam ist die Klausel allerdings dennoch, wenn der Vermieter kürzere als die o.g. Fristen setzt. Ebenso unwirksam sind Renovierungsklauseln, die dem Mieter sowohl die allgemeinen Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung aufbürden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Durchführung von Schönheitsreparaturen in einer oder mehreren Klauseln innerhalb des Mietvertrags geregelt wird. Eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung ist nämlich bereits dann gegeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist.

Aufgrund rechtlicher Unkenntnis führen viele Mieter am Ende des Mietverhältnisses trotz unwirksamer Renovierungsklausel eine Schönheitsreparatur durch. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung steht dem Mieter jedoch in Fällen, in denen er in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, ein Ersatzanspruch ggü. dem Vermieter zu. Bei der gerichtlichen Geltendmachung dieses Anspruchs ist jedoch zu beachten, dass insoweit die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt (BGH, Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 195/10). D.h. der Mieter muss seinen Anspruch binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich geltend machen.

Begründet wird dies damit, dass durchgeführte Schönheitsreparaturen der Verbesserung der Mietsache dienen und deshalb Aufwendungen i.S.d. § 548 Abs. 2 BGB sind. Dies gilt im Übrigen unabhängig von der von Mieterseite herangezogenen Anspruchsgrundlage, da sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nicht der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB unterfallen. Es gilt somit nicht nur eine sehr kurze sechsmonatige Verjährungsfrist, sondern auch einen anderen Beginn der Fristberechnung zu beachten. Während nämlich bei der regelmäßigen Verjährungsfrist auf die Kenntnis des Gläubigers (Mieters) abgestellt wird, beginnt der Lauf der Verjährungsfrist bei § 548 Abs. 2 BGB mit der Beendigung des Mietverhältnisses.