Der Bundesgerichtshof für Zivilsachen hat nunmehr seine jahrzehntelange Rechtsprechung in Bezug auf Schönheitsreparaturen aufgegeben (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Bisher wurde die Auffassung vertreten, dass bei unrenoviert übergebenen Wohnungen die Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar erst mit der Übernahme der Wohnung und nicht mit der letzten Renovierung zu laufen beginnt, der Mieter jedoch grundsätzlich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag verpflichtet ist. Nunmehr ist der BGH der Auffassung, dass dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Schönheitsreparaturklausel darstellt. Der Bundesgerichtshof hat insoweit erkannt, dass der Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ansonsten Abnutzungsspuren zu beseitigen hätte, welche nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind.

 

Dies hat zur Konsequenz, dass zukünftig nur bei Übergabe einer renovierten Wohnung zu Mietvertragsbeginn von dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt werden kann.

 

Mietvertraglich kann jedoch auch eine Regelung dahingehend vereinbart werden, dass dem Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen auch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ein angemessener Ausgleich gewährt wird. In der Regel wird dieser in einer Ausgleichszahlung des Vermieters für die Übernahme der Schönheitsreparaturen unabhängig von dem Zustand bei Anmietung der Wohnung bestehen. Die Angemessenheit dieser Ausgleichszahlung für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter muss allerdings der Vermieter beweisen.

 

Alternativ kann auch vereinbart werden, dass weder der Mieter noch der Vermieter verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen auszuführen. Dies muss jedoch explizit vereinbart werden, da der Vermieter gemäß § 535 S. 2 BGB gesetzlich verpflichtet ist, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

 

Wird eine entsprechende Vereinbarung nicht getroffen oder ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter aufgrund der Überlassung einer unrenovierten Wohnung unwirksam, so trifft den Vermieter aufgrund der oben angegebenen Norm die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

 

Da der Mieter sich auf eine Unwirksamkeit der Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen berufen muss, obliegt diesem auch die Beweispflicht für die Tatsache, dass er die Wohnung zu Vertragsbeginn in unrenovierten Zustand erhalten hat. Wichtig ist insoweit die Differenzierung, die der BGH vornimmt: Danach bedeutet renoviert nicht, dass gerade erst Schönheitsreparaturen bzw. Malerarbeiten durchgeführt worden sind. Ausreichend ist demgegenüber bereits, dass die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Die Gebrauchsspuren des Vormieters dürfen insoweit nicht wesentlich sein.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=5d59d55e7f0b38ea8515112063ac1728&nr=70978&pos=0&anz=1