Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln
Zu den Schönheitsreparaturen gehören bekanntlich das Tapezieren, das Anstreichen der Wände und Decken, das Lackieren der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, das Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüre von innen. Diese Arbeiten werden i.d.R. unter dem Begriff Renovierung verstanden.
»> Fachanwalt Mietrecht FAQ
Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist. In einer Vielzahl von Fällen sind vom BGH sog. Schönheitsreparaturklauseln mittlerweile als unwirksam beurteilt worden, da sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen.
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Generell ist zwar die Vereinbarung von Renovierungsfristen nicht zu beanstanden, es darf sich jedoch nicht um sog. „starre Fristen“ handeln. Von starren Fristen spricht man, wenn die Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf grds. innerhalb der genannten Zeiträume erfolgen muss. Um die Klausel zu einer sog. „weichen“ und damit gültigen Klausel werden zu lassen, muss die Renovierungspflicht von dem Grad der Abnutzung abhängig gemacht werden. Dies geschieht durch Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“.
Unwirksam ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn diesem sowohl die allgemeinen Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Wohnung auferlegt wird. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Durchführung von Schönheitsreparaturen innerhalb einer oder mehrerer Klauseln innerhalb des Mietvertrags geregelt wird. Eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung ist aufgrund des Summierungseffektes nämlich bereits dann gegeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist.
Die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder die Vereinbarung einer sog. Quotenabgeltungsklausel war bislang unabhängig von dem Zustand der Mietwohnung bei Mietvertragsbeginn zulässig.
Der Bundesgerichtshof verneint nunmehr jedoch die Möglichkeit, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam auf den Mieter übertragen werden können (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Für die wirksame Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nämlich nur auf seine Vertragszeit abzustellen, da er ansonsten unangemessen benachteiligt werden würde, weil der Mieter die Wohnung ggf. vorzeitig renovieren oder in einem besserem Zustand zurückgeben müsste als er diese zu Mietvertragsbeginn vom Vermieter übergeben bekommen hat.
Denkbar ist allerdings weiterhin eine individuelle vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien oder eine Vereinbarung im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die Renovierungsverpflichtung gewährt wird.
Auch bzgl. der sog. Quotenabgeltungsklauseln hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung nunmehr endgültig geändert (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13). Eine entsprechende Klausel ist unwirksam, da der Mieter aufgrund der Tatsache, dass er den auf ihn entfallenen Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt, unangemessen benachteiligt wird. Insoweit kommt es noch nicht einmal darauf an, ob die Wohnung zu Mietvertragsbeginn im renovierten oder unrenovierten Zustand war.