Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn der Mieter die Miete fortgesetzt unpünktlich zahlt. Eine entsprechende Kündigung kann jedoch erst nach erfolgter Abmahnung erfolgen. Setzt der Mieter nach erfolgter Abmahnung das abgemahnte Verhalten – die verspätete Mietzahlung – fort, so kann der Vermieter bereits bei einem weiteren zeitnahen Verstoß die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.
- 556b BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte (in der Regel Monate) zu entrichten ist. Der Bundesgerichtshof hat insoweit klargestellt, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Vielmehr genügt es, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister (Bank) den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.
Die in nahezu sämtlichen Mietvertragsformularen befindliche Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes bei dem Vermieter ankommt, hat der Bundesgerichtshof gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 05.10.2016, VIII ZR 222/15). Er hat dies damit begründet, dass diese Klausel bei gebotener kundenfeindlichster Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.
Für Vermieter bedeutet dies, dass zukünftig für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den fünften Werktag des Monats abzustellen sein dürfte. Jedenfalls dürfte eine vorherige Abmahnung/Kündigung wenig Aussicht auf Erfolg haben. Insoweit ist noch zu berücksichtigen, dass der Samstag zwar ein Werktag, jedoch kein Bankarbeitstag ist. Bei der Berechnung der Werktage sind somit nur fünf Wochentage in Ansatz zu bringen. Vermietern ist daher anzuraten, ihre Mietzahlungseingänge erst zwischen dem Siebten und Achten eines jeden Monats zu kontrollieren bzw. bei ausbleibender Miete erst zu diesem Zeitpunkt eine Abmahnung oder Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen auszusprechen.