Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis, welches auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist, nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

 

Der Vermieter muss jedoch einen aktuellen Bedarf haben. Eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch des Vermieters bzw. des privilegierten Personenkreises zu Grunde liegt, reicht hierfür nicht aus. Der Nutzungswunsch muss demgegenüber zum Kündigungszeitpunkt und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Hat der Vermieter bzw. die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht, in die gekündigte Wohnung alsbald einzuziehen, liegt ein zur Kündigung berechtigender Eigenbedarf nicht vor (BGH, Beschluss vom 11.10.2016, VIII ZR 300/15).

 

In den meisten Fällen wird sich erst nach Räumung der Wohnung durch den Mieter herausstellen, ob tatsächlich Eigenbedarf vorgelegen hat. Wird die streitgegenständliche Wohnung nach der Räumung nicht zeitnah von der berechtigten Person bezogen, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben worden und tatsächlich nicht gegeben ist. Bei der Beurteilung ist insbesondere auf den zeitlichen Abstand zwischen Auszug des Mieters und dem Einzug der Bedarfsperson abzustellen.

 

Unabhängig von der Frage, ob der Mieter in diesem Fall die Wohnung freiwillig – in der Regel nach Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung oder eines gerichtlichen Räumungsvergleichs – oder unfreiwillig aufgrund eines gerichtlichen Räumungsurteils geräumt hat, stehen diesem im Falle der unberechtigten Eigenbedarfskündigung entsprechende Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu.

 

Dieser Schadensersatzanspruch kann relativ schnell in fünfstelliger Höhe entstehen, da nicht nur die entstandenen Umzugskosten, sondern unter anderem auch Maklerkosten, Kosten für eine durchgeführte Renovierung sowie eine höhere monatliche Mietzahlung in der neuen Wohnung in Ansatz gebracht werden können.

 

Wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieter sollten daher nach einer erfolgten Räumung des Mietobjektes im Anschluss immer kontrollieren, ob die Mietwohnung auch tatsächlich durch die Person, welche in dem Kündigungsschreiben angegeben worden ist, genutzt wird. Jedwede Nutzung durch eine andere Person oder gar eine Neuvermietung an einen anderen Mieter kann nämlich zu der Entstehung der beschriebenen Schadensersatzansprüche führen.

 

Der Vermieter sollte demgegenüber eine Eigenbedarfskündigung, welche in den letzten Jahren von dem Bundesgerichtshof immer weiter vereinfacht worden ist, wirklich nur dann aussprechen, wenn tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Sollte nämlich eine Eigenbedarfs-kündigung nur erfolgen, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder die gekündigte Wohnung zu einer höheren Miete neu vermieten zu können, so setzt sich der Vermieter einer großen Gefahr erheblicher Schadensersatzforderungen des Mieters aus.

 

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=11647cb9bf94e6b8ff6ed6cd7e2915c6&nr=76619&pos=0&anz=1