Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ist der Mieter gem. § 536 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit der gemieteten Räumlichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, von der Entrichtung der Miete zum Teil befreit. Lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht und berechtigt nicht zur Mietminderung.

 

Die Minderung tritt bereits kraft Gesetzes ein. Voraussetzung für den Minderungsanspruch ist lediglich, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel der Mietsache auch angezeigt hat. Eine Anzeige kann lediglich unterbleiben, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist.

 

Oftmals ist bereits streitig, ob überhaupt ein Mangel der Mietsache, welcher die Tauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt, überhaupt vorliegt. So das Vorliegen eines Mangels unstreitig ist, stellt sich sodann die Frage nach der Höhe der dem Mieter zustehenden Mietminderung. Insoweit gibt es jedoch keine festen (kodifizierten) Minderungssätze, sodass jeweils auf die Beeinträchtigung im Einzelfall abzustellen ist.

 

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr seine Symptomrechtsprechung zu Mängeln auch auf das Gewerberaummietrecht ausgedehnt (BGH, Beschluss vom 27.07.2016, XII ZR 59/14). Es ist folglich nicht nur im Wohnraummietrecht ausreichend, wenn der Mieter einen konkreten Sachmangel, welcher die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, darlegt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder gar einen bestimmten Minderungsbetrag braucht der Mieter hingegen nicht vorzutragen. Ebenso kann es nicht von dem Mieter verlangt werden, dass er die Ursache dieser Symptome bezeichnet oder über diese spekuliert. Letztendlich wird von ihm lediglich eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (Mangelsymptome) gefordert.

 

Bei der zitierten Entscheidung hatte der Mieter lediglich vorgetragen, dass mit der vorhandenen Heizungs- und Lüftungsanlage keine Temperaturen von über 18°C erreichbar gewesen seien. Das Gericht hat entschieden, dass ein konkreter Sachmangel in Form einer nicht ausreichend funktionierenden Heizungsanlage bereits dann substantiiert vorgetragen ist, wenn der Mieter angibt, in welchem Zeitraum adäquate Raumtemperaturen nicht erreicht werden konnten. Der Mieter musste weder vortragen, wie viel Grad es dann im Einzelfall waren, da es sich insoweit lediglich um eine Quantifizierung der Gebrauchsbeeinträchtigung handelt, noch musste er die Ursachen der niedrigen Temperatur genauer benennen.

 

In der Praxis sollte dem Mieter dennoch weiterhin geraten werden, nicht nur den Sachmangel peinlichst genau zu beschreiben, sondern auch Ausführungen dazu zu machen, wie sehr die Tauglichkeit des Mietobjekts durch diesen Mangel in Mitleidenschaft gezogen ist. So dem Mieter auch die Ursachen für das Auftreten von Mängeln bekannt sind, sollte er diese auch konkret benennen bzw. gerichtlich vortragen.

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=1d94c7d5548e7cb6aa95a7dcf435f733&nr=75837&pos=0&anz=1