Heilung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Ist der Mieter wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB fristlos gekündigt worden, hat er die Möglichkeit, die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam zu machen. Nach dieser Norm wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Diese Mieterschutzvorschrift greift jedoch nur, wenn von dieser Möglichkeit innerhalb der letzten zwei Jahre nicht schon einmal Gebrauch gemacht worden ist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB.
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Nach einer Entscheidung des BGH greift diese Heilungsmöglichkeit allerdings nur bei vollständiger Zahlung (BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16). Der Mieter muss demnach die gesamten Mietrückstände ausgleichen und kann einer Kündigung bzw. Räumung nicht dadurch entgehen, dass er Teilzahlungen leistet.
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Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter so lange fortbesteht, bis der Rückstand vollständig ausgeglichen ist. Das heißt, dass der zur Kündigung berechtigende Mietrückstand zum eigentlichen Kündigungszeitpunkt überhaupt nicht mehr vorliegen muss. Ausreichend ist es, wenn dies in der Vergangenheit einmal der Fall gewesen ist.
Dies stellt eine große Gefahr für den Mieter dar, der sich in der Regel lediglich an dem aktuell bestehenden Mietrückstand orientieren und deshalb glauben wird, nicht der Gefahr einer Kündigung ausgesetzt zu sein, da dieser (aktuelle) Mietrückstand gerade nicht zur Kündigung berechtigt. Mietern ist daher dringend zu raten, die in der Regel durch monatliche Abbuchungen vom Konto erfolgenden Mietzahlungen (inklusive der Betriebskosten-vorauszahlung) bezüglich der regelmäßigen Ausführung und Höhe zu überprüfen, um einer für ihn überraschenden Kündigung des Vermieters vorzubeugen.
Vermietern ist demgegenüber anzuraten, bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht nur fristlos, sondern auch ordentlich zu kündigen, da die oben beschriebene Heilungsmöglichkeit nur für fristlose, nicht jedoch für fristgemäße Kündigungen gilt. Das heißt wiederum, dass bei Ausspruch einer fristlosen und hilfsweise auch ordentlichen Kündigung der Mieter auch dann die Wohnung räumen muss, wenn er innerhalb der Zweimonatsfrist die fällige Miete nachzahlt. Die Kündigung greift dann zwar erst zum ordentlichen Kündigungszeitpunkt, dieser dürfte aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens jedoch in der Regel zum Zeitpunkt der Entscheidungsreife des Rechtsstreits bereits erreicht sein, sodass der Mieter antragsgemäß zur Räumung der Mietwohnung verurteilt werden wird.