So der Mieter die Duldung der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten verweigert hat, war der Vermieter bisher gezwungen, Duldungsklage gegen diesen zu erheben. Im Erfolgsfall, d.h. wenn der Anspruch des Vermieters berechtigt war, wurde der Mieter sodann zur Duldung der Instandsetzungsarbeiten sowie dazu verpflichtet, dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern Zutritt zu seinem Mietobjekt zu gewähren.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof dem Vermieter auch die Möglichkeit eingeräumt, einem Mieter, der notwendige Instandsetzungsarbeiten verweigert, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (BGH, Urteil vom 15.04.2015, VIII ZR 281/13), d.h. der Vermieter ist nicht gezwungen, zunächst einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwirken.

Das bedeutet, dass kein Vorrang der Duldungsklage mehr besteht. Der Vermieter hat somit ein Wahlrecht, ob er den Mieter auf Duldung der Durchführung der Maßnahme gerichtlich in Anspruch nimmt oder ob er diesem unmittelbar fristlos kündigt und gegebenenfalls im Anschluss – so der Mieter das Mietobjekt nicht freiwillig räumen und an den Vermieter herausgeben sollte – auf Räumung des Mietobjekts verklagt.

Bisher war eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB erst dann möglich, wenn der Mieter trotz Vorliegens eines gerichtlichen Duldungstitels diesen missachtet hatte oder sein Verhalten derart querulatorisches Züge angenommen hatte, dass dem Vermieter allein aus diesem Grunde eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zuzumuten war.

Es besteht jedoch kein generelles uneingeschränktes Kündigungsrecht. Bei der Frage der Kündigungsberechtigung ist nämlich zu prüfen, ob unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens einer Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.

Im Rahmen der zu erfolgenden Abwägung muss berücksichtigt werden, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen, wie umfangreich und von welcher Dauer diese sind, wie notwendig bzw. dringend diese sind und welche Beeinträchtigungen sich hieraus für den Mieter ergeben.

Des Weiteren ist bei der Abwägung zu berücksichtigen, welche Bedeutung die möglichst umgehende Durchführung der streitgegenständlichen Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat und welche Schäden bzw. Unannehmlichkeiten er dadurch erleiden würde, dass die avisierten Maßnahmen nicht in dem geplanten Zeitrahmen durchgeführt werden können.