Gemäß §556 b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats fällig. Dennoch zahlen viele Mieter die Miete erst im Laufe des Monats ohne sich offensichtlich der möglichen Konsequenzen bewusst zu sein.

Wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat (BGH, Urteil v. 01.06.2011, VIII ZR 91/10), stellen wiederholt verspätete Mietzahlungen eine gravierende Pflichtverletzung des Mieters dar. Diese wiederum berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB, da die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig unzumutbar ist.

Voraussetzung ist insoweit lediglich, dass der Vermieter den Mieter zuvor wegen seines vertragswidrigen Verhaltens abgemahnt hat. Durch die Abmahnung wird dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen geführt und ihm vor einer möglichen Vertragsbeendigung noch eine Chance auf vertragsgemäßes Verhalten eingeräumt. Zahlt der Mieter dennoch weiter unpünktlich, kann er sich in einem späteren Räumungsverfahren nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Zu beachten ist insbesondere, dass eine einmalige Zahlungsunpünktlichkeit nach erfolgter Abmahnung ausreichen kann. Es ist nämlich nicht erforderlich, dass nach erfolgter Abmahnung über einen längeren Zeitraum die Mietzahlungen weiterhin unpünktlich erfolgen.

Dies gilt nur insoweit eingeschränkt, wenn der Vermieter zuvor eine unpünktliche Mietzahlung über Jahre rügelos hingenommen hat (BGH, Urteil v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10). Damit erweckt er nämlich den Anschein, dass er den wiederkehrenden Vertragsverletzungen des Mieters kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentlichen Beeinträchtigungen seiner Interessen sieht. Dieser Umstand wiederum ist bei der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB im Rahmen der erforderlichen Abwägung der Interessen der Vertragsparteien im Räumungsverfahren zu berücksichtigen. Zu beachten ist allerdings insoweit, dass der BGH in seiner Entscheidung explizit darauf hinweist, dass der durch die rügelose Hinnahme der Vertragswidrigkeit gesetzte Anschein mit der ausgesprochenen Abmahnung beseitigt wird. Eine Kündigung ist in diesen Fällen somit nicht generell ausgeschlossen. Jedoch wird ein einmaliger Pflichtverstoß nach erfolgter Abmahnung in diesen Fällen nicht ausreichend sein.

Generell sei noch darauf hingewiesen, dass der Vermieter in einem gerichtlichen Räumungsverfahren sowohl den Zugang der Abmahnung als auch den Zugang der Kündigung beweisen muss. Es empfiehlt sich daher, diese jeweils mit Einschreiben/Rückschein an den Mieter zu versenden. Alternativ kommt auch eine Zustellung per Boten in Betracht, wobei allerdings darauf geachtet werden muss, dass der Bote vor Überbringung des Schreibens seinen Inhalt zur Kenntnis genommen hat. Als sicherste Möglichkeit der Zustellung verbleibt, diese durch einen Gerichtsvollzieher vornehmen zu lassen.