So vertraglich zwischen den Parteien nicht etwas anderes vereinbart worden ist, hat der Mieter die Miete im Voraus für den laufenden Monat zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, wenn der Mieter die Miete fortgesetzt unpünktlich zahlt. Eine entsprechende Kündigung kann jedoch erst nach erfolgter Abmahnung erfolgen. Setzt der Mieter nach erfolgter Abmahnung das abgemahnte Verhalten – die verspätete Mietzahlung – fort, so kann der Vermieter bereits bei einem weiteren zeitnahen Verstoß die Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit seinem Urteil vom 29.06.2016, VIII ZR 173/15, entschieden, dass eine fristlose Kündigung aufgrund verspäteter Mietzahlungen nach § 543 Abs. 1 BGB auch dann möglich ist, wenn den Mieter selbst kein Verschulden an der Vertragsverletzung trifft.

D.h., dass eine fristlose Kündigung des Mieters auch dann möglich ist, wenn die Mietzahlungsverpflichtung durch das Jobcenter übernommen worden ist. Begründet wird dies damit, dass eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig wird, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt. Der Mieter kann sich somit gegen eine erfolgte Kündigung nicht mit dem Argument wehren, dass er alles dafür getan habe, dass das Jobcenter den Mietzahlungsverpflichtungen pünktlich nachkommt.

Eine Kündigung ist allerdings nur möglich, wenn eine Gesamtabwägung der beiderseitigen Interessen ergibt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es müssen somit noch weitere Umstände hinzutreten, um eine berechtigte Kündigung des Mietvertrages aussprechen zu können.

Bei der Abwägung ist insoweit zu berücksichtigen, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss.

Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Mietzahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.