Bei Mieterhöhungsverlangen ist die tatsächliche Wohnungsgröße in Ansatz zu bringen
Der Vermieter kann gemäß § 558 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
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Die Frage, ob die im Mietvertrag angegebene oder die tatsächliche Größe bei Mieterhöhungsverlangen nach der vorbezeichneten Norm in Ansatz zu bringen ist, war bislang zumindest in der Literatur umstritten. Dies gerade vor dem Hintergrund, dass Flächenangaben in Mietverträgen häufig nicht der tatsächlichen Wohnungsgröße entsprechen. Aufgrund dessen wurde von dem Bundesgerichtshof bisher die Rechtsauffassung vertreten, dass eine Abweichung von 10% nicht zu berücksichtigen und somit die vereinbarte Wohnungsgröße in Ansatz zu bringen sei.
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Der Bundesgerichtshof hat nunmehr jedoch – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Dies gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Die 10% Grenze wurde somit für Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich aufgegeben. Dies gilt allerdings nicht für die Frage, ob der Mieter zu einer Mietminderung aufgrund einer Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche berechtigt ist. Bei der Frage, ob eine Mangelhaftigkeit der Wohnung vorliegt und der Mieter somit zu einer Minderung berechtigt ist, hält der Bundesgerichtshof weiter an der 10% Grenze fest. Das heißt dass die Miete weiterhin gemindert werden kann, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10% kleiner als die im Mietvertrag angegebene ist.
Es kommt bei Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB somit nicht mehr darauf an, was die Mietvertragsparteien vereinbart haben. Entscheidend ist allein die objektivierbare und somit die tatsächliche Wohnungsgröße. Dabei ist es unerheblich, ob die zwischen den Parteien geschlossene Flächenvereinbarung kleiner oder größer als die tatsächliche Wohnfläche ist.
Aufgrund der Tatsache, dass es nunmehr keinen Toleranzspielraum mehr gibt, wird es jedoch zukünftig unweigerlich Streitigkeiten über die tatsächliche Wohnungsgröße geben. Freilich dürften diese Größenabweichungen immer deutlich geringer als 10% sein.